穆迪下调新城发展的高级无抵押评级并维持公司家族评级；展望调整为负面（完整评级公告）

香港，2023年9月15日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将新城发展控股有限公司 (新城发展) 和New Metro Global Limited的评级展望从稳定调整为负面。 与此同时，穆迪将New Metro Global Limited发行、新城控股集团股份有限公司(新城控股) 担保的债券的高级无抵押债务评级从B1下调至B2。新城控股是新城发展持股67%的子公司，并占后者的大部分业务。 穆迪维持新城发展B1的公司家族评级，以及由New Metro Global Limited发行、新城发展担保债券的B2高级无抵押债务评级。 穆迪副总裁/高级分析师陈晨表示：“负面展望反映了新城发展合约销售疲软以及未来12-18个月内该公司在改善运营能力方面存在不确定性，这将削弱其信用指标和流动性缓冲。” 与此同时，下调新城控股担保债券的高级无抵押债券评级也反映了该公司增加对其投资性房地产的质押。此举将削弱公司信贷多元化的优势，而我们曾将后者视为其对抗从属风险的一个缓解因素。 “穆迪维持新城发展的公司家族评级，这反映了穆迪预计未来12-18个月内公司将保持稳定租金收入和充足的流动性资金，这将在一定程度上缓解房地产开发业务趋弱的影响。” 陈晨补充称。 评级理据 新城发展B1的公司家族评级反映了其在长江三角洲地区的成熟品牌和业绩记录、可观的投资性房地产组合所带来的稳定经常性租金收入以及充裕流动性。 与这些优势相抵消的是，新城发展的房地产开发业务正在减少，未来12-18个月的信用指标将走弱。这也反映了该公司对合资公司的重大敞口削弱其企业透明度，并增加或有负债。 穆迪预计，在中国房地产行业经营环境充满挑战的背景下，新城发展2023年的合约销售额将比上年下降30%-35%，2024年将下降5%-10%。 由于新城发展在三四线城市的较高风险敞口，其合约销售额可能仍将低于市场表现。过去1-2年该公司为维持流动性而进行了有限的土地收购，这也限制了其运营规模。过去3年三四线城市对新城发展合约销售的贡献超过50%。 未来12个月内，合约销售额的减少将继续削弱其现金流和收入确认。 因此，未来12-18个月公司的信用指标将转弱。具体而言，未来12-18个月新城发展的调整后债务/EBITDA比率可能会从截至2023年6月前12个月的5.7倍削弱至7.0倍左右，同期其EBIT/利息覆盖率则会从2.7倍降至2.0-2.5倍。 穆迪预计未来12-18个月内新城发展的流动性仍将充足，这主要得益于该公司近期在政府支持下发行的境内债务工具，以及通过质押投资性房地产筹集的境内银行贷款。具体而言，公司于7月发行了由中债信用增进投资股份有限公司提供信用担保的人民币8.5亿元境内中期票据，并于6月发行了由江苏省信用再担保集团有限公司提供信用担保的人民币4亿元境内公司债券。这笔新融资，加上截至2023年6月底的人民币210亿元现金及现金等价物将支持公司偿付债务，包括将于2024年底到期或可回售的8亿美元境外优先票据和总额人民币32亿元的境内债券。 新城发展B1的公司家族评级也考虑了该公司成熟的投资性房地产组合将继续产生稳定的经常性租金收入。穆迪预计2023-2024年新城发展的租金收入将较2022年的人民币51亿元增长5%-10%至人民币55-60亿元。上述预测收入将覆盖预测期内公司总利息支出的115%-130%。 由于存在结构性从属风险，新城发展B2的高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。上述风险反映了新城发展的大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下受偿顺序优先于高级无抵押债务。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，新城发展的股权集中于前董事长，其持有公司64.8%的股份。公司董事会7名董事中有3名独立非执行董事；公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和标准，这些因素缓解了其治理风险。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于展望为负面，新城发展评级上调的可能性不大。不过，若公司在保持充足流动性和改善债务资本市场融资渠道的同时稳定其合约销售额，穆迪可能将其展望调整为稳定。 另一方面，如果发生以下情况，穆迪可能下调新城发展的评级：该公司的流动性和融资渠道恶化；合约销售额降幅超出穆迪预期；或其信用指标削弱，EBIT/利息覆盖率持续低于2.25倍，债务/EBITDA比率持续高于7.0-7.5倍。 如果新城发展与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会增大评级下调压力。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅地产开发业务。该公司由前董事长王振华先生于1996年创立，王振华先生目前是该公司最大的股东，持有64.8%的股份。自1993年以来，王振华先生一直在中国 (A1/稳定) 从事房地产开发业务。 来源：穆迪投资者服务公司