穆迪撤销万科集团Baa3的发行人评级，授予Ba1的公司家族评级并下调高级无抵押债务评级；所有评级列入下调观察名单（完整评级公告）

香港，2024年3月11日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪评级已于今日下调万科企业股份有限公司 (万科集团) 及其全资子公司万科地产 (香港) 有限公司 (万科地产香港) 的以下评级： 1.撤销万科集团Baa3的发行人评级，并授予Ba1的公司家族评级； 2.万科地产香港中期票据计划的有支持高级无抵押债务评级从(P)Ba1下调至(P)Ba2； 3.万科地产香港所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从Ba1下调至Ba2。 上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。 穆迪将上述所有评级列入下调的观察名单。此前上述主体展望为负面。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“评级行动反映了穆迪预计未来12-18个月万科集团的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将转弱，因为在中国房地产行业持续低迷之下公司合约销售额下降，融资渠道不确定性上升。” 公司再融资需求较大，加上公司面临的融资波动风险增加，这不再支持其投资级评级。 “评级列入观察名单反映了我们对该公司实现销售回升、改善融资渠道，并维持充足的流动性缓冲以应对持续再融资需求的能力表示担忧。”曾启贤补充道。 评级理据 穆迪预计中国房地产行业的运营和融资环境波动将继续拖累万科集团的合约销售、融资渠道和流动性。 穆迪预计2024年前两个月，万科集团的合约销售额同比下降约40%至人民币345亿元，而2023年万科集团的合约销售额同比下降10%至人民币3,760亿元。 未来12-18个月内，万科集团合约销售额的下降将影响其收入确认和运营现金流生成能力。为了在经济下行周期中提振销售，公司将不得不对某些项目提供折扣优惠，而这将降低其利润率。 因此，穆迪预计未来12-18个月万科集团的EBIT/利息覆盖率将从截至2023年6月底前12个月的6.3倍降至3.5倍-4.0倍，同期调整后债务/EBITDA比率将从3.5倍升至5.0倍-5.5倍。上述预测信用指标将令该公司处于Ba评级水平。 该公司长期无抵押融资渠道仍然受限，体现在其二级市场债券价格波动较大，这可能会限制其及时为到期债券再融资的能力。 到2025年6月，万科集团总计有人民币140亿元左右的境外债券和人民币200亿元左右的境内债券到期或可回售。公司利用内部资源偿还这些到期债务将削弱其流动性缓冲。 截至2023年9月，该公司的无限制用途现金结余为人民币1,010亿元，对其短期债务的覆盖倍数为2.0倍。 万科集团有望在与深圳市地铁集团有限公司的密切联系的支持下继续获得银行贷款，这可能会减轻近期融资环境波动的影响。 除了万科集团之外，穆迪也下调了万科地产香港的高级无抵押债务评级。 万科地产香港票据的高级无抵押债务评级包含该公司的个体信用实力以及母公司支持带来的3个子级提升，反映穆迪预计在必要时万科集团将向万科地产香港提供财务支持。 万科地产香港的高级无抵押债务评级并不受运营公司债权优先受偿的影响，因为穆迪预计来自母公司的支持将流经控股公司层面。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，万科集团的发行人评级考虑了该公司：(1) 在严峻的市场环境下保持稳定的融资渠道和强大的流动性缓冲的能力及业绩记录转弱；(2) 在平衡其增长和财务管理方面节制有度的历史记录； (3) 较低的股权集中风险，因为没有股东持股比例超过30%，并且最大股东不参与公司日常运营。 可引起评级上调或下调的因素 穆迪将重点关注该公司2023年的财务业绩及其提高合约销售额和财务指标、恢复稳定和多元化的融资渠道以及在运营和融资环境波动的情况下保持强劲的流动性缓冲的能力。 鉴于万科集团的评级处于下调观察中，其不大可能上调。 但是，如果万科集团能够增强其合约销售额和财务指标、改善融资渠道并保持充足的流动性，则穆迪可能确认其评级。 另一方面，如果万科集团的合约销售、信用指标或者流动性缓冲进一步恶化，则穆迪可能下调其评级。若公司融资渠道改善的可能性不大，且财务灵活性和流动性受限，则其评级也将承压。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》(Homebuilding and Property Development) 。 万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2023年6月底，该公司在中国的土地储备建筑总面积为1.077亿平方米，覆盖中国7个主要经济区。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。 深圳地铁由深圳市国有资产监督管理委员会全资拥有，是万科集团的最大股东，截至2023年6月底持有万科集团27.18%的股份。 * 相关评级为受托评级。 来源：穆迪评级