惠誉调整丽丰的评级展望至负面；确认评级为‘B+’

Fitch Ratings - Hong Kong - 07 Apr 2021: 本文章英文原文最初于2021年3月30日发布于：Fitch Revises Outlook on Lai Fung to Negative; Affirms at 'B+' 惠誉评级已将丽丰控股有限公司（丽丰）的长期外币和本币发行人违约评级的评级展望从稳定调至负面，并确认其评级为‘B+’。惠誉同时确认该香港房企的高级无抵押评级及其将于2023年到期的3.5亿高级美元票据的评级为 ‘B+’，回收率评级为 ‘RR4’。 惠誉调整丽丰的评级展望至负面是基于，截至2021年7月（2021财年），该公司的投资物业EBITDA利息保障倍数仍将低于1.0倍，原因是该公司旗下的横琴创新方购物中心自2019年开业以来尚未实现租金收入的增长。随着创新方营运业绩的改善，惠誉预计，2022财年丽丰的投资物业EBITDA利息保障倍数有望升至1.0倍。但是，该公司投资物业EBITDA利息保障倍数的提升仍存在不确定性。 此外，惠誉调整丽丰的评级展望至负面亦基于，该公司旗下的酒店及主题乐园营运业绩（尤其是自新冠肺炎疫情蔓延后）提振及增长缓慢。若丽丰的投资物业EBITDA利息保障倍数未升至1.0倍，且其酒店及主题乐园营运业绩持续疲软，惠誉或将对该公司采取进一步负面评级行动。 关键评级驱动因素 租金EBITDA走低：2021财年上半年，丽丰来自投资物业的租金EBITDA同比下滑22%至1.44亿港元，这主要是由于该公司投资物业的营运成本走高。其中创新方购物中心于2019年12月正式营业，但因新冠肺炎疫情影响于2020年1月至6月期间停业。鉴于创新方购物中心用以吸引游客的计划因新冠肺炎疫情而中断，惠誉认为，该购物中心或需更长时间以实现租金收入的增长。 惠誉预计，丽丰的投资物业EBITDA/毛利息保障倍数有望从2021财年上半年的0.6倍升至2022财年的1.0倍，但是，这取决于该公司现有投资物业组合的改善及创新方购物中心营运业绩的增长。此外，惠誉认为该购物中心的业绩改善存在不确定性。 主题乐园营运能力疲弱：自2019年开业以来，创新方主题乐园的游客量一直不足以令其实现盈利。受新冠肺炎疫情影响，该主题乐园于2020年1月至6月期间暂停营业，2021财年上半年其EBITDA为负值——约亏损3,800万港元。惠誉预计，2021至2023财年，该主题乐园每年的现金亏损仍将为达到6,000万至7,000万港元，这部分亏损将由其酒店及服务式公寓业务产生的正向EBITDA以及出售已竣工物业项目生成的正向现金流所吸收。 新投资物业项目在建：丽丰拟于2023财年前增加130万平方英尺的总楼面面积用于物业出租；这将占其现有物业出租组合的约30%，该组合包括上海闸北广场及广州海珠广场项目写字楼。 物业开发业务产生正向现金流：上述写字楼、创新方的服务式公寓以及上海五里桥项目竣工后，惠誉预计，丽丰的物业开发业务将产生正向现金流，从而在2021财年实现销售收入及现金流入。截至2021年1月末，该公司可供出售的已竣工物业开发项目总额（扣除已收现金定金）达30亿港元。 未受母公司评级影响：惠誉评定丽丰与其母公司丽新发展有限公司（丽新发展）的关联性为弱，鉴于此，惠誉基于丽丰的独立信用状况对其进行评级。丽丰与其母公司均为上市公司，尽管两家公司的管理层人员有所重合，但丽丰的营运及财务职能与其母公司相独立——丽丰主攻中国内地投资物业项目的开发，丽新发展则在其他市场拓展业务。惠誉认为丽新发展的并表资产状况与丽丰的资产状况相似。 评级推导摘要 丽丰与中国物流资产控股有限公司（中国物流资产，B-/负面）的资产规模类似，两者的投资物业总价值均在25亿美元左右，在新冠肺炎疫情前产生的投资物业EBITDA约为5,000万美元。2020财年丽丰的投资物业EBITDA利息保障倍数为0.8倍，与中国物流资产0.7-0.8倍的该指标水平相当。丽丰上海和广州项目的新写字楼竣工后，惠誉预计，该公司2023财年的前述利息保障倍数将升至1.0倍。丽丰的投资物业资产由位于一线城市的写字楼及购物中心组成，鉴于此，惠誉认为该公司投资物业的资产质量有所增强。此外，鉴于丽丰已于2021年3月完成对其短期债务的再融资且无将于2023年前到期的资本市场债务，因此与中国物流资产相比，惠誉认为丽丰的再融资风险较小。 关键评级假设 - 2021至2024财年，投资物业租金收入每年达到6.8亿-9.3亿港元（2020财年为6.41亿港元） - 2021至2024财年，投资物业EBITDA每年达到3.5亿-6.5亿港元（2020财年为3.79亿港元） - 2021至2024财年，资本支出每年为5亿-10亿港元（2020财年为13亿港元） - 2021至2024财年，人民币兑换港币的汇率为1.2 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： 若丽丰的投资物业EBITDA/毛利息保障倍数于2022财年升至1.0倍，则惠誉可能调整其评级展望至稳定。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 2022财年丽丰的投资物业EBITDA/毛利息保障倍数未升至1.0倍； - 丽丰的酒店及主题乐园EBITDA营运业绩持续疲软； - 丽新发展的并表财务状况减弱。 流动性及债务结构 流动性充裕：截至2021年1月末，丽丰分别持有可用现金23亿港元及受限制现金20亿港元，可覆盖其29亿港元的短期银行贷款。2021年3月12日，该公司与12家金融机构分别签署了33亿港元五年期境外担保定期贷款和6.92亿港元五年期境内担保定期贷款。该贷款额度足以对丽丰的全部短期借贷进行再融资。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级