惠誉确认建业的评级为'B'；展望负面；移出评级负面观察名单（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong - 12 Aug 2022: 本文章英文原文最初于2022年8月11日发布于：Fitch Affirms Central China Real Estate at 'B'; Outlook Negative; Off Rating Watch 惠誉评级已确认建业地产控股有限公司（Central China Real Estate Limited，建业）的长期外币发行人违约评级为‘B’，展望负面。惠誉同时确认建业的高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级为‘B’，回收率评级为‘RR4’。惠誉已将上述所有评级移出负面观察名单。 此次评级确认及移出评级负面观察名单是基于，建业按时偿付了其于2022年8月8日到期的5亿美元债券。 负面展望反映了建业的流动性吃紧、销售疲弱，并有大量资本市场债务于2023年到期。 关键评级驱动因素 债券偿付：建业已主要利用自有现金和资产出售收入偿付了8月8日到期的5亿美元债券。惠誉认为，由于建业2022年上半年的合同销售额同比减少55%且现金生成将受限，其流动性头寸在完成上述偿债后或将依然吃紧。 大量债务于2023年到期：建业有大量境外债券于2023年到期，包括3亿美元债券于4月到期及4亿美元债券于8月到期。如果建业目前的销售疲弱延续，其或须取得其他资金来偿付上述债券。 股权出售协议：建业于7月21日宣布，其已签订买卖协议，将29%的股权售予河南省铁路建设投资集团有限公司（河南铁路建投集团）的全资子公司。股权出售所得的6.48亿港元资金将作为股东贷款提供给建业。惠誉认为建业目前正在就拟发行可转债与河南铁路建投集团进行协商；建业于8月1日表示，其已任命两位来自河南铁路建投集团的人员担任其董事会的非执行董事。 合同销售疲弱：惠誉预期，2022年建业全年合同销售额将下滑30%至420亿元人民币左右，这与惠誉对中国房地产市场整体的预期降幅相似。建业2022年上半年的合同销售额为140亿元人民币，同比减少55%，降幅与民营房地产同业状况基本一致。惠誉认为，2022年下半年销售状况能否实现更大范围的恢复目前尚不确定。 在河南省居领先地位：惠誉认为，建业的业务集中在河南省，这可能使其能够获得河南省政府的一些支持。建业在河南省一直保持着领先的市场地位，2021年其重资产业务的市场份额约为7%。近30年来，建业开发的住宅项目几乎均位于河南。截至2021年末，建业在河南省有230个项目。 土地储备充足：建业的权益土地储备约为3,860万平方米，预估销售价值为2,000亿元人民币，能够维持三至四年的销售需求。惠誉已考虑到部分大型项目的周转耗时较长。 评级推导摘要 建业的评级及负面展望基于其疲弱的销售额和紧张的流动性。 与金辉控股（集团）有限公司（金辉控股，B+/稳定）相比，建业的业务状况更弱，因其2022年上半年的合同销售总额合计达140亿元人民币，低于同期金辉控股的240亿元人民币。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2022至2024年间每年合同销售额总额为400亿-600亿元人民币 - 2022至2024年间现金回款率为80-90% - 2022至2024年间毛利率约为15% - 2022至2024年间每年拿地预算约为合同销售回款的10%-30%。 回收率评级假设： 清算方法 - 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。 - 对应收账款适用20%的折扣率，与惠誉的回收率评级标准一致。 - 对自有投资物业的账面价值适用43%的折扣率。建业自有投资物业组合的平均租金收益率为3%，属合理水平。该投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将提高到6%，这在二级市场交易中被认为是可以接受的水平。 - 对房地产、厂房及设备（主要包括价值较低的建筑物）适用50%的折扣率。 - 对净物业库存适用38%的折扣率。建业的库存主要包括竣工待售物业、在建物业及拿地预付款。对这些不同的库存类别适用不同的折扣率，以得出净库存的混合折扣率。 - 对竣工待售物业适用30%的折扣率。已建成商品房单位更接近于随时可售库存。建业开发物业的历史毛利率长期保持在15%左右。此外，建业采用快周转策略。这表示其库存账面价值应接近市场价值，鉴于此，惠誉采用30%的折扣率，低于其评级标准所载的常见折扣率50%。 - 对在建物业和开发项目预付款适用50%的折扣率。与已竣工项目不同，在建物业出售难度更高。此外，这些资产尚处于不同的完工阶段。适用折扣率之前的在建物业余额已扣除经利润率调整后的客户保证金。 - 对购地保证金适用10%的折扣率。与已建成商品房单元类似，开发用地更接近于随时可售库存。建业一直是河南省领先房企，与地方政府保持着良好关系。惠誉认为，必要时建业可能会将其土地储备转售给政府。因此，惠誉采用的折扣率低于其评级标准所载的常见折扣率50%。 - 对合资企业净资产适用50%的折扣率。合资企业资产通常包括已建成单位、在建物业和土地储备。该折扣率与库存的基准折扣率一致。 对境外高级票据按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为‘RR4’。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 若未达到负面评级敏感性阈值，惠誉则将其展望调整至稳定。具体包括合同销售额、流动性和资本结构持续改善，2023年到期境外债券的偿付计划更明晰。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： -流动性或融资渠道恶化 -合同销售额或现金回款无实质性恢复 流动性及债务结构 流动性吃紧：截至2021年末，建业持有不受限制现金59亿元人民币（不包括受限制现金27亿元人民币），而其短期债务为38亿元人民币。建业主要使用自有现金及资产处置收益来偿还2022年8月8日到期的5亿美元债务。鉴于建业正进行中期审查，该公司尚未向惠誉披露其最新现金余额数据。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级