惠誉：中国房贷违约率上升或令银行及房企面临更高风险

Fitch Ratings-Shanghai/Hong Kong-19 July 2022: 本文章英文原文最初于2022年7月18日发布于：Rise in Mortgage Defaults in China Raises Risks for Banks and Developers 惠誉评级表示，长期停工楼盘业主停贷数量上升或削弱银行资产质量。政府或出面干预以防止停贷潮范围扩大及蔓延至大城市，但若政策干预未能及时恢复购房者信心，可能将考验银行系统稳定性并加剧房企的流动性压力。 截至2021年末，中国居民部门债务为GDP的62%及家庭可支配收入的112%，债务杠杆率按全球标准衡量仍处于适中水平。惠誉认为，家庭偿债能力显著减弱并非业主停贷断供的主因，尽管近年来居民债务的快速增长可能已导致部分人群的家庭资产负债表出现恶化。 停贷事态的发展更多地反映了众多房企持续承压，这一困境导致部分预售房地产项目停工。预售房购房者通常在购房时便开始偿还房贷，而不是在项目竣工交付时。 惠誉认为，目前停贷事态的发展尚未直接影响惠誉授评中资银行的信用状况。据大部分受评银行披露，已被认定为逾期贷款的受影响房贷占其个人房贷余额的不到0.01%。然而，若停贷事件升级，可能带来广泛且严重的经济和社会影响。 自2021年下半年起陷入困境的大部分房企的项目许多位于中国内陆地区低线城市，因此，对受困房企贷款敞口较大的位于欠发达地区的小型银行和区域性银行而言，它们的处境可能最为不利。这类停工项目更有可能受到停贷事件的影响。 惠誉目前的基准假设为中国房地产销售将在2022年下半年企稳，预计房地产行业2022年全年销售额下滑25%-30%，随后在2023年出现低个位数增长。若住房销售回暖进一步延迟，则可能进一步削弱房企贷款的表现，同时可能影响个人住房抵押贷款的表现。以住宅为抵押的银行贷款（如小微企业贷款）资产风险也可能上升。根据各家银行披露显示，惠誉授评中资银行的房地产贷款平均不良率从2020年末的1.8%升至2021年的2.7%，而同期个人住房抵押贷款不良率稳定在0.3%左右。 停贷事件凸显出严格监管预售资金账户的重要性。惠誉预期，地方政府不会通过放宽预售资金管控来为房企纾解流动性压力。鉴于此，在房产销售充分且持续复苏之前，房企融资环境可能仍然紧张。另一方面，购房者对项目能否按期交付的担忧加剧或令中国房地产行业复苏进程受阻。 大部分房企或继续依靠内部现金和资产处置收益来满足资本市场到期债务偿付需求，但惠誉预期，对于目前至2023年上半年面临大量债务到期的小型房企而言，它们可能会考虑通过债务交换来解决境外资本市场债务到期问题——这种做法对其境内业务和融资的影响较小。 适当的政策宽松应能提振楼市信心，并缓解房地产行业的流动性压力，但惠誉预期遏制房地产相关贷款过度扩张的政策不会出现逆转。惠誉授评中资银行的评级仍受政府支持因素驱动。不过，若停贷及政府干预延迟引发严重的经济和社会影响，同时若楼市压力加剧持续至2023年以后，银行资产质量下行风险或将上升，进而影响银行生存力评级。此外，过度放宽受困房企授信标准也会影响惠誉对中资银行经营环境的评估。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级