标普：鑫苑地产的债务期限在缩短；“B-”评级确认；展望稳定

• 鑫苑地产的短期负债持续高企，将继续令其流动性承压。该地产开发商即将到期的期末债务将弱化其资本结构。 • 不过，鑫苑地产应能通过抵押其海内外项目来获取新融资。 • 我们确认鑫苑地产的长期主体信用评级“B-”，及其未到期的优先无抵押债券债项评级“CCC+”。 • 稳定展望反映出，我们预计鑫苑地产将在未来三到六个月筹到充足的资金来偿还即将到期的海外债务。我们亦预计，该公司在这段时间内将保持良好的销售。 香港，2020年4月23日—标普全球评级今日对鑫苑地产控股有限公司（鑫苑地产）采取上述评级行动。我们确认鑫苑地产主体信用评级，展望稳定，反映出我们认为该公司应能在未来三到六个月筹到充足的资金来偿还即将到期的海外债务。 我们认为，鑫苑地产拥有几套高度可行的融资方案来解决即将到期的债务。其中包括通过抵押海内外多个项目来筹集贷款。鑫苑地产将有3亿美元优先票据于2020年11月到期，另有2.6亿美元优先票据于2021年2月到期。 鑫苑地产持续高企的短期债务与紧缩的流动性，将增添公司的再融资风险。不过，如果鑫苑地产得以通过抵押项目来获得新资金，那么该风险应可控。截至2019年12月31日，该公司有105亿元人民币的短期负债，占其债务总规模的近50%。鉴于该公司的期末一次性清偿贷款迫近到期日，其债务的加权平均期限已从2年缩减至1.8年。考虑到上述因素，我们将该公司资本结构的评估从中性调整至负向。 我们预计，除非鑫苑地产的销售业绩显著改善，否则其流动性仍将紧缩。我们认为，鑫苑地产有一定的机会来实现2020年200-220亿元人民币的销售目标。这是基于我们预期，该公司将很快解决与其中国北方项目相关的一些由来已久的问题。我们估算，在截至2020年12月的12个月内，鑫苑地产流动性来源与流动性需求的比率将保持在0.8-0.9倍。 鉴于鑫苑地产的庞大土储规模，我们认为未来数月该公司具备获得新融资的灵活性。截至2019年12月31日，鑫苑地产在中国境内拥有450万平米的土地储备，而且多数都位于房产需求普遍强劲的一二线城市。抵押郑州、北京或青岛等城市的土地，即可很快融资。 鑫苑地产还拥有位于美国、英国和马来西亚的项目。其在纽约的部分项目已进入待售或半完工状态，因而更容易用于进一步融资。 鑫苑地产或许还可用现金来偿还境外债务。2019年年底时该公司有50亿元人民币的非受限现金。我们认为鑫苑地产具备海外汇现的渠道。今年3月，该公司已清偿1.3亿美元未到期债务。 尽管鑫苑地产的流动性紧缩且资本结构疲弱，但稳定展望反映出，我们认为未来三到六个月，该公司能够安排充足的再融资来管控到期债务。该公司即将到期的债务包括2020年11月到期的3亿美元优先票据，以及2021年2月到期的2.6亿美元优先票据。 稳定展望亦反映出，我们认为鑫苑地产能够在未来12个月内实现合同销售目标，并有稳定的现金流入。 如果鑫苑地产因难以或迟于筹到充足的新资金，而无法偿还债务，那么我们可能下调其评级。 如果鑫苑地产的流动性进一步弱化，导致我们认为其资本结构难以为继，那么我们也可能下调评级。合同销售额显著下滑，或者公司的任一融资渠道难以完成再融资，则可能引发上述情况。现金大幅消耗，或融资成本骤升，则可能表明流动性出现恶化。 如果鑫苑地产的流动性和资本结构得到改善，从而使其流动性来源与需求比率保持在1.2倍以上，那么我们可能上调其评级，但这种可能性不大。现金对短期债务的覆盖率尤其需要显著改善。同时，我们还预计鑫苑地产将改善其债务期限状况，从而延长债务的加权平均期限，使之稳定在两年以上。该公司还需维持稳定的杠杆和息税及折旧摊销前利润（EBITDA）利息覆盖率。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级