标普：龙湖集团的“BBB”评级获确认；展望稳定（完整评级公告）

- 我们认为，龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）的均衡的增长模式和恪守财务纪律的过往记录，将使其能够经受住艰难的经营环境。 - 未来12至24个月内，龙湖集团应能够控制债务增速并将信用指标保持在与当前评级一致的水平。 - 2022年4月12日，标普全球评级确认龙湖集团的长期主体信用评级“BBB”。与此同时，我们确认其优先无抵押债券的债项评级“BBB-”。 - 展望稳定反映我们预期未来12至24个月内，龙湖集团将坚持审慎的财务管理，同时逐步改善其杠杆水平。 香港，2022年4月13日—标普全球评级4月12日宣布，采取上述评级行动。 我们确认龙湖集团的评级，缘于该公司均衡的运营模式应会继续支撑其信用状况。该公司稳步扩张的同时保持审慎的财务纪律，这将会帮助公司在未来1至2年经受住不利的市场环境产生的波动影响。 龙湖集团拥有审慎财务管理的稳固记录。过去5至6年，该公司均衡增长，保持着相当稳定的财务杠杆水平。龙湖集团按照公司的净杠杆率（净债务对权益比率）上限为60%来做出投资决策的过往记录即是证明。我们预计未来几年该公司对投资性房地产的年资本支出将保持为占房地产销售回款的10%-15%，这是过去十年其一直采用的资本配置策略。 根据我们的估算，未来12至24个月内，龙湖集团的杠杆率将改善并保持在3.5倍以下。我们认为，龙湖集团的杠杆率（以债务对EBITDA衡量）于2021年末达到3.8倍左右的峰值是暂时的。出现这种情况缘于地产开发业务板块的毛利率下降速度超过预期，加之公司在2021年依然保持与过往一致的土地支出，而下半年整个行业进入了下行期。 我们认为龙湖集团将通过持续但有选择性的购地来实现更加可控的债务增速。根据我们的估算，2022-2024年龙湖集团的并表购地现金支出占房地产销售回款的百分比将自过去3年的40%-45%下降至30%-35%。这将使得该期间公司的年债务增速不超过5%，同期的杠杆率稳定保持在3.1-3.4倍。 经常性收入强劲增长将助力长期经营表现并降低业务波动性。我们预计，受新项目开业和内生增长驱动，未来2年商业购物中心和酒店式公寓的租金都将继续实现20%以上的年增速。我们认为，执行风险可控。这是因为该公司的储备项目中的大部分商业购物中心将在现有的一二线城市组合内推出，过去十年龙湖集团已经在其选择的一二线城市建立起品牌认知度和行业专长。 我们预测到2024年非地产开发业务将为龙湖集团贡献逾30%的毛利润，2021年约为15%。在公司的非地产开发业务贡献的毛利中，商业地产业务占80%。根据我们的估算，到2024年商业地产的稳定租金还将能覆盖龙湖集团的利息费用和股息支付。这将增加公司的盈利和现金流的可预见性，同时为其提供对冲以应对房地产开发业务的波动。2021年，龙湖集团的租金收入已经比利息费用高大约20%。 我们认为龙湖集团将保持中国十大地产开发商的市场地位。截至2021年该公司的可售物业资源共计约人民币4700亿元，加上该公司销售执行强劲且专注高线城市，应有助于支撑其2022年的销售额保持稳定。虽然这意味着该公司的销售去化率需达到59%-62%，但其销售去化率一直保持在63%-66%，因此有望保持销售额稳定。得益于高达90%-95%的现金回款率，该公司的经营性现金流保持强劲，这将继续支撑其在商业地产领域的规模扩张。 地产开发业务的利润率压力应能在2024年前得到缓解，利润水平也将趋于正常。我们预计未来两三年内，在毛利率较高的租赁业务（例如，购物中心的毛利可达70%-75%）增长的支撑下，龙湖集团的毛利率将保持稳定。此外，该公司还不断增加在需求更具韧性的高线城市的渗透率，加上其寻找优质土地投资项目并加以执行的能力较强，将有助于使其地产开发的毛利率到2023年稳定在约20%（2021年：约23%）。 稳定展望缘于我们认为未来12-24个月内龙湖集团将保持审慎的财务管理，逐步将财务杠杆指标债务对EBITDA比率降至3.5倍以下。该公司经常性收入的资产不断增长也将继续使其受益。 若龙湖集团未能保持经常性收入稳定，租金收入对利息的覆盖倍数下降至1倍以下，则可能导致我们下调其评级。 若该公司的盈利水平下降，或举债扩张比我们预期的更加激进，也可能导致评级下调。若该公司的债务对EBITDA比率未能稳定在3.5倍以下，则可能触发评级下调。 该公司仍处在扩张阶段，且地产行业属于资金密集型行业，因此未来24个月内上调龙湖集团评级的可能性有限。不过，若该公司在地产开发领域的地位显著上升，持有物业的规模大幅增加，同时仍能保持稳定的杠杆水平，则可能使我们上调其评级。 ESG信用指标：E-3；S-2；G-2 在我们对龙湖集团的信用评级分析中，环境指标为略为负面的影响因素。但与其他可比地产公司相比，龙湖集团面临相似的环境和社会风险。该公司多年以来作为一家上市公司，企业战略保持一贯的执行力且审慎进行风险管控。虽然创始人兼董事长吴亚军的个人声誉对公司具备影响，但该公司的治理框架仍优于行业平均水平，而且在中国民营地产开发商中尤其突出。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级