标普：稳定的利润率和控债举措将帮助万科控制杠杆率

香港，2023年4月6日—标普全球评级4月3日表示，万科企业股份有限公司（万科）稳定的房地产开发利润率及其所采取的强化资产负债表的举措将有助于公司在2023年控制杠杆率（即债务对EBITDA比率）。2022年，该中国房地产开发商（BBB+/稳定/--）的调整后EBITDA增长5%，调整后债务规模增加11%，从而使杠杆率由2021年的2.8倍升至2.9倍，但仍低于触发我们下调评级的3.0倍的分界水平。 我们预计，2023-2024年万科的调整后EBITDA利润率将稳定在18%-19%区间（2022年为18.6%）。这源于我们认为，随着公司在购地时更加关注利润率，万科未来的房地产开发毛利润率有望保持在20%左右。与2021年的21%相比，2022年公司的房地产开发毛利润率稳定保持在20%。2020年的毛利润率为29%。 不过，由于公司2023年的目标完工面积将从2022年的3,600万平方米下降11%至3,200万平米，因此我们预计2023年公司的房地产开发收入或将下降10%-14%。我们认为，2024年万科的收入将进一步下降，原因是我们预计公司2023年的合约销售总额将与2022年基本相当，保持在4,170亿元人民币左右。而2021年公司的合约销售总额为6,280亿元。 2023年万科的债务规模有望下降，原因是我们认为公司只需要用较低的债务水平来维持缩减后的销售规模。我们预计，万科在购地方面将保持选择性。2022年，公司的权益土地出让金支出由2021年的约1,400亿元人民币降至约500亿元。 我们认为，2022年公司债务规模的增加为暂时性现象。债务增加帮助公司在去年行业严重下行期间保持了流动性缓冲。截至2022年末，公司的现金（不含限制性现金及监管账户中的现金）短债比保持在1.4倍的健康水平，与2021年的1.5倍基本相仿。万科2022年的平均债务成本为4.06%，依然较有竞争力（2021年为4.11%）。这使其2022年的EBITDA利息覆盖倍数维持在7.2倍，远高于触发我们下调评级的6倍以下分界水平。 我们认为，2023年万科将采取措施强化资产负债表，包括已经公布的定向增发股票，预计增发净筹资可能超过180亿元人民币，此举有望使其杠杆率下降0.1倍。公司业绩简报中提及的其他措施还包括，以设立房地产信托投资基金（REITs）的方式潜在出售商业地产，以及继续采用轻资产战略运营长租公寓业务。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级