标普：因持续的集团支持和债务控制，中国海外宏洋“BBB-”评级获确认；展望稳定
- 我们认为中国海外宏洋集团有限公司（中国海外宏洋）将继续受益于母公司中国海外发展有限公司（中国海外发展）的支持。尽管行业环境艰难，中国海外宏洋亦将维持其在中低线城市的竞争地位。
- 我们预计该中国开发商将审慎管理其杠杆率。该公司缩减土地支出，或将有助于进一步削减债务。这将缓解未来两年销售额和利润率下降的影响。
- 2024年6月21日，标普全球评级确认中国海外宏洋的长期主体信用评级“BBB-”。
- 稳定展望反映我们认为，未来一到两年中国海外宏洋将维持稳固的市场地位和融资渠道。我们还预计该公司将保持对于母公司的战略重要性。
香港，2024年6月21日—标普全球评级今日宣布，采取上述评级行动。
确认评级反映我们认为，中国海外宏洋将继续受益于强劲的母公司支持。中国海外宏洋将保持对于中国海外发展（A-/地位/--）的战略重要性地位。作为集团在中低线城市的开发平台，这是中国海外宏洋担任的重要战略角色。中国海外发展是中国最大的全国性开发商之一，并间接受益于母公司中国建筑股份有限公司（中国建筑）获得的强劲政府支持。
中国海外宏洋与中国海外发展在运营上具有紧密关联，包括在项目中使用“中海地产”统一品牌、管理人员兼任以及共享融资渠道。中国海外宏洋占中国海外发展2023年全国合约销售额的14%。由于对于中国海外发展的重要性，中国海外宏洋的评级自其“bb-”个体信用状况评估上调三个级别。
我们认为中国海外宏洋的融资渠道将保持稳定。尽管行业环境艰难，得益于与中国海外发展的关联以及财务纪律性的良好记录，该公司能够维持良好的融资渠道。2023年中国海外宏洋发行了35亿元人民币境内企业债券和5亿元碳中和绿色企业债券，票息介于3.05%-3.9%之间。
尽管市场下行，我们认为中国海外宏洋能够维持其竞争地位。鉴于其良好的品牌认可度以及在一些成熟市场的运营记录，中国海外宏洋受益于购房者对于品质的追求。尽管中国的中低线城市整体疲弱，中国海外宏洋专注于良好地段的开发项目，并收紧在供需欠平衡市场的敞口，从而持续获得市场份额。我们认为上述因素降低了销售风险。
2023年中国海外宏洋销售额增长6%至428亿元，而全国销售额下降6%。2023年该公司地产的平均售价增长12%至约12,000元/平方米，反映了项目向关注地段和品质的转型。我们估算中国海外宏洋2023年销售额中，约40%位于二线城市，26%位于三线城市，其余位于小城市。
由于中国仍疲弱的购房情绪以及该公司可售资源略减少，我们预测中国海外宏洋2024年销售额将下降至370亿-380亿元区间。然而，中国海外宏洋销售额或将继续优于行业整体状况。2024年二季度该公司销售额下降幅度显著缩小。2024年前五个月其合约销售额下降30%，优于中国100大开发商44%的整体下滑幅度。
中国海外宏洋的利润率可能在2024年维持低位，并于2025年企稳。为支持销售而进行的价格促销，以及上一轮周期高峰期收购的低利润项目，将令盈利持续承压。我们预计该公司2024年EBITDA利润率将从2023年的13.6%降至10%-11%。考虑到近年来购地竞争减弱使得土地成本下降，该公司2025年利润率或将稳定在11%-12%。
我们认为中国海外宏洋将审慎控制债务。未来两年，该公司可能缩减土地支出，并保持稳健的现金流入来偿还债务。继2023年削减62亿元债务后，中国海外宏洋在2024年和2025年或将每年削减50亿-60亿元债务。减债应能缓解盈利下降造成的杠杆率恶化。我们预计，中国海外宏洋2024年杠杆率（债务对EBITDA比率）将暂时升至5.5倍，随后在2025年降至4.8倍。2023年该公司杠杆率为4.4倍。
中国海外宏洋的稳定展望反映出，我们预计未来两年该公司将保持其在中低线城市的牢固市场地位，同时保持稳定的融资渠道。稳定展望亦反映出，我们预计该公司将保持其对中国海外发展的战略重要性。
如果中国海外宏洋杠杆率的恶化程度超出我们预期，致使其债务对EBITDA比率显著高于5.0倍而无改善迹象，我们则可能下调其评级。若中国海外宏洋的收入和盈利显著低于我们的基本预测，或其举债扩张力度较我们预期更为激进，则可能出现上述情况。
如果我们评估中国海外发展对中国海外宏洋的支持弱化，我们亦可能下调评级。
如果中国海外宏洋得以控制债务，同时保持业务状况并生成强劲的EBITDA，我们则可能上调其评级。债务对EBITDA比率持续低于4.0倍则表明出现上述改善。
环境、社会和治理
我们认为，环境因素在我们对中国海外宏洋的信用评级分析中构成略微负面的考量。该公司的环境风险与其同业可比。由于环境监管更趋严格导致成本上升，房地产行业整体面临着较高风险。
中国海外宏洋的董事会组成不受控股家族影响，而是受中国海外发展的影响；中国房地产行业中，中国海外发展的治理措施最为有力。
但与中国海外发展相比，我们认为治理于中国海外宏洋而言并非一个非常正面的因素，因其经营记录较短，且市场地位尚不稳固。
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级