标普：因杠杆率和资本结构改善，正荣地产的评级展望调整至正面；“B”评级获确认

受益于合同销售和收入稳步增长，且管理层坚决控制债务增长，未来12个月正荣地产的杠杆水平或将改善。 我们同时预计未来12个月正荣地产将改善流动性、延长债务到期期限，同时增强债务结构。 2019年4月12日，标普全球评级将正荣地产的评级展望从稳定调整至正面。 我们确认正荣地产的长期主体信用评级“B”，以及该公司发行的优先无抵押债券的长期债项评级“B-”。 香港，2019年4月15日—标普全球评级4月12日宣布，将正荣地产集团有限公司（正荣地产）的评级展望调整至正面，因为我们预计，受益于销售和收入强劲增长、利润率温和改善，以及通过审慎购地控制债务增长，未来12个月该公司的杠杆水平将改善。我们同时还预计，如果当前良好的融资环境持续保持，到2019年末正荣地产的资本结构和流动性状况将显著增强。 境内和境外市场的融资环境逐步宽松，应有助于正荣地产进一步改善债务结构和到期期限状况。自2018年于港交所上市以来，正荣地产通过境内和境外债券市场发债融资，降低了信托贷款等非银行借款。截至2018年末，正荣地产的非银行借款占总债务比重从2017年的54%下降至35.8%。 我们同时认为，正荣地产的资本结构改善正蔓延至债务到期期限的延长，而2018年平均到期期限还处于次优水平仅为1.9年。由于2019年融资环境改善，正荣地产已成功发行12亿美元优先债券用于再融资，包括2亿美元3年期债券和4.2亿美元3.8年期债券。 我们认为，正荣地产可能会继续利用良好的融资环境，来增强短期债务和流动性状况。该公司计划将短期债务对总债务的比率从截至2018年末的51%降低至30%以下，同时将现金对短期债务的比率从1.2倍提高至2倍。 我们认为，正荣地产应能够通过控制2019年的购地节奏来管理债务增长，尽管相较2018年的低基数会呈现一定上升。我们预计2019年正荣地产将产生300至320亿元的土地支出，占销售回笼现金收入的约55%。由于利润率具有竞争力的地块缺乏，该公司2018年的土地支出低于我们的预期。正荣地产还可能会提高自身在土地投资中的权益比例。因此，我们预估2019年该公司的调整后债务将自2018年的470亿元小幅增长至500至520亿元。 我们预估2019年正荣地产的收入将增长约30%，使得其债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率从2018年的6.5倍下降至5.4-5.7倍。 我们确认正荣地产的评级，以反映相对评级更高的同业，该公司的短期债务到期规模相对较大。我们认为，该公司的债务到期期限状况进一步改善将取决于良好融资环境持续保持，但这或存在不确定性。此外，正荣地产的土储相对较小，且上市后的运营记录较短。因此，正荣地产建立起更长记录证明其战略和财务与公司目标始终保持一致，对我们评估其信用状况十分重要。 正荣地产的业务状况也在加强。该公司在一二线城市的业务布局、企稳的利润率和良好的产品质量，应会持续支持其业务增长。正荣地产在快周转模式运作方面也十分成功，同时还拥有不错资产和存货周转率。我们认为，在市场波动期该公司比一部分可比同业更具防御性，因为公司旗下多数项目都位于拥有强大经济基础、高收入群体和人口净流入的城市。我们因此调高对正荣地产业务实力的整体评估。 正面展望反映我们认为，凭借强劲的收入增长和控制购地节奏，未来12个月正荣地产将继续改善其杠杆水平。同时，我们预计该公司将获取期限更长的借款进行再融资，进而增强其流动性和债务到期期限状况。 如果未来12个月正荣地产改善其杠杆水平和资本结构，我们或将上调其评级。如果债务对EBITDA的比率（并表后和权益并表联合营项目后比率）持续低于5.5倍，且加权平均债务到期期限延长至大幅长于2年，可能会触发上述情形发生。 如果正荣地产举债扩张比我们预期的更为激进，使得其债务对EBITDA的比率（并表后和权益并表联合营项目后比率）未改善至5.5倍以下，我可能会将评级展望调整至稳定。如果该公司的流动性和债务到期期限状况并未从当前的略低于2年改善，我们也可能会将评级展望调整至稳定。 正荣地产是一家中国房地产开发商，主要开发针对改善型购房者的住宅产品。该公司的房地产开发业务从江西省起步，之后扩大至福建省、长三角、京津冀地区、中西部地区和珠三角地区。 2018年末，该公司在28个城市共有145个项目，分布在中国的主要都市群。正荣地产共有2460万平米土储（权益土储：1300万平米）。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级