更正：惠誉确认荣盛'BB-'的评级，展望稳定

* 本文章对发表于2020年6月11日的评级行动评论做出更正，修改了评级敏感性章节“可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素”部分的第二个因素。 Fitch Ratings-Hong Kong-14 June 2020: 本文章英文原文于2020年6月11日发布于：Correction: Fitch Affirms Risesun at 'BB-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国房企荣盛房地产发展股份有限公司的长期外币发行人违约评级为'BB-'，展望稳定。惠誉同时确认荣盛的高级无抵押评级为'BB-'。 荣盛可观的合同销售规模、土地储备及EBITDA令其得以保持去杠杆趋势，这为其发行人违约评级提供了支撑。荣盛拥有多元的土地储备，覆盖环渤海、长三角、珠三角及中国中部、北部和西南部的79个城市。此外，荣盛成熟的拿地策略及与政府的良好关系令其享有溢价和低拿地成本，因此其EBITDA利润率（含资本化利息）一直保持在25%以上。 惠誉预计，相较于2019年的1,150亿元人民币和2018年的1,020亿元人民币，荣盛2020年的合同销售总额约为1,100亿元人民币。荣盛的销售回款率良好（为75%-80%），并且其可持续的土地储备足以支持三到四年的开发需求，因此惠誉预测其杠杆率将略有改善。 关键评级驱动因素 去杠杆趋势：惠誉预计，2020年至2021年间，荣盛以净债务/调整后库存比衡量的杠杆率将逐渐降至39%，与‘BB-’评级房企的水平相当。由于拿地速度放缓，荣盛的杠杆率已从2017年的54%和2018年的45%降至2019年的40%。 惠誉预计，荣盛将以合同销售楼面面积1.1倍的规模补充土地，其购地金额可能相当于合同销售现金回款额的41%左右。荣盛对购房者的贷款资格进行严格审查，并改善了销售团队激励机制（基于现金回款额而非合同销售额来确定其收入），这令该公司2019年的现金回款率达到了75%。 土地储备充足多元：2019年末荣盛拥有逾3,700万平方米的庞大土地储备，与2018年末3,600万平方米的规模持平。荣盛的过半数土地储备位于北京和环渤海地区——该公司总部位于河北省廊坊市，因此在这些地区具有主场优势。此外，荣盛的业务覆盖地域广泛，选择性地进入长三角、大湾区及华中和华西地区的人口净流入城市，业务遍及79个城市。 此外，荣盛在2019年改善了土地储备的质量并提高了一二线城市的土地储备比例。鉴于荣盛稳健的财务政策，惠誉预计2020年至2023年间，该公司的土地储备可支持的开发年期将保持在约三年到四年。 利润率稳健：鉴于荣盛的平均拿地成本低，惠誉预测其EBITDA利润率（含资本化利息）将保持在25%以上。与环渤海地区其他房企相比，荣盛能够凭借现代化的住房建筑技术、较高的绿地率及高标准的物业管理服务来保持溢价。随着荣盛提高二线城市土地储备的比例，其平均售价和拿地成本应会上升。 业务规模庞大：惠誉预测，受新冠疫情及相关管控措施的影响，2020年荣盛的合同销售总额约为1,100亿元人民币，略低于2019年的1,150亿元人民币。荣盛2018年和2017年的合同销售总额分别为1,010亿元人民币和680亿元人民币。合同销售总额中逾90%归属于荣盛。 流动性“中等”: 2019年荣盛以现金与短期债务比衡量的流动性为0.9倍。瑞盛的流动性弱于 'BB-'评级的房企，后者的现金与短期债务比至少为1.5倍。惠誉预计，在公司为其即将到期的国内债券再融资并利用长期贷款延展债务期限以后，荣盛2020年的流动性状况有望改善。 评级推导摘要 2019年荣盛的信用状况有所改善，但仍弱于‘BB’评级房企，原因是其杠杆率（按净债务与调整后库存比衡量）较高。以合同销售额和土地储备衡量，荣盛的规模大于龙光集团有限公司 (BB/稳定)。荣盛的低线城市业务比重高于龙光集团——这体现为荣盛每平方米约10,500元人民币的平均售价低于龙光集团。两家公司的周转率相似，且EBITDA利润率（不包括资本化利息）均保持在25%以上。2019年荣盛的杠杆率为40%，与龙光集团的39%相当。 荣盛的财务状况与融信中国控股有限公司（BB-/稳定）相当，因二者的杠杆率相似。融信较高的非控股权益削弱了其财务灵活性，但侧重于一、二线城市的业务布局使其拥有较高质量的土地储备。荣盛的业务规模大于一些‘B+’评级同业，包括海伦堡中国控股有限公司（B+/稳定）和中梁控股集团有限公司（B+/稳定）。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020年合同销售额将下降3%，但自2021年起每年的涨幅为5%，2020年至2023年间的平均售价保持不变。平均售价增速与'BB-'评级的房企持平 - 2020年至2021年间土地补充规模为合同销售楼面面积的1.1倍，土地储备可支持的开发年期为三到四年 - 销售回款率保持在75%以上 - 2020年至2023年间EBITDA利润率（不含资本化利息）保持在25%以上 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素包括： - 杠杆率（按净债务与调整后库存比衡量）持续低于35%（2019年为40%） - 按现金与短期债务比衡量的流动性持续高于1.5倍（2019年为0.9倍） 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的未来发展因素包括： - 杠杆率（按净债务与调整后库存比衡量）持续高于45% - EBITDA利润率（含已售产品成本的资本化利息）持续低于25% 最佳/最差情景评级分析 国际信用评级非金融企业发行人的评级在三年评级周期内最佳情景下的评级上调幅度 (定义为以正向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为三个子级，最差情景下的评级下调幅度 (定义为以负向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为四个子级。各评级类别最佳至最差情景的信用评级范围介于“AAA”到“D”之间。最佳和最差情景信用评级的评定基于历史表现。 流动性及债务结构 流动性可控：2019年末荣盛持有现金共计304亿元人民币，短期债务为348亿元人民币；公司另有尚未使用的非承诺性授信额度509亿元人民币，足以覆盖其短期债务。 构成评级驱动因素的关键信息来源 评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 Risesun Real Estate Development Co.,Ltd.; Long Term Issuer Default Rating; Affirmed; BB-; RO:Sta ----senior unsecured; Long Term Rating; Affirmed; BB- 来源：惠誉评级