标普：强劲销售带动杠杆水平改善，时代中国控股评级上调至“BB-”；展望稳定

时代中国控股良好的销售执行和定位应会驱动其收入和EBITDA持续强劲增长，我们预计该公司未来两年内将继续保持已显著改善的杠杆水平。 该中国房地产开发商的业务状况也将继续改善，这部分得益于公司旧城改造项目的支撑。此类项目应能帮助公司扩大规模，并在市场波动的情况下支撑公司利润率。 2019年3月15日，标普全球评级将时代中国控股的长期主体信用评级从“B+”上调至“BB-”。我们还将其未到期的优先无抵押债券的长期债项评级从“B”上调至“B+”。 稳定展望反映我们预计，未来12个月时代中国控股将保持销售增长与稳步购地之间的平衡。 香港，2019年3月18日—标普全球评级3月15日宣布，上调时代中国控股有限公司（时代中国控股）及其未到期债券的评级。上调评级反映我们认为，收入持续增长和审慎拿地将助力公司在未来两年内保持已改善的杠杆水平。我们预计2019至2020年时代中国控股的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将处于4.3-4.8倍区间，2018年公司的债务对EBITDA的比率自6月的5.3倍大幅改善至4.0倍。我们认为，时代中国控股在粤港澳大湾区的地产开发专长和良好执行正步入收获期。2018年该公司的收入强势增长48%，毛利率达到30.9%，高于2017年42.6%的收入增长和28%的毛利率。 评级上调还反映了时代中国控股的业务状况改善，包括旧城改造项目的转化加快。虽然时代中国控股的业务依然集中在粤港澳大湾区，但我们认为其在该区发展中占据了强有力地位，将进一步支撑公司的未来增长。同时，随着时代中国控股扩张进入更多城市，其多元化程度逐步提高。虽然时代中国控股2018年所购土地有98%位于广东省，但公司已着手谋求成都、上海和武汉等其他省会城市的发展机会。 时代中国控股拥有稳定的财务管理过往记录，2015至2017年期间，公司在保持杠杆水平稳定的同时力求强劲增长。此外，面对中国房地产市场降温的大环境，2018年时代中国控股控制了自己的购地节奏。2018年该公司的购地成本为150亿元人民币，仅为合同销售额的25%，为当年销售现金收入的35%。因此，公司的债务对EBITDA的比率从2018年的6月的5.3倍大幅下降至4.0倍。 我们预计未来2年内时代中国控股将保持其财务状况稳定，尽管2019和2020年公司的合同销售额增速可能自2016至2018年40%-50%的年增长率高位放缓。鉴于时代中国控股的可售货量扩大，约为1300亿元，且去化率达55%-60%，我们预估2019年该公司的合同销售额仍将增长20%-25%。我们同时预计时代中国控股将严格依据房地产销售现金收入情况来安排购地预算，以控制债务增加。 我们认为，时代中国控股旗下旧城改造项目转化将增强公司的土储质量和销售项目储备。旧城改造项目转化获得的低成本土地，为公司提供了补给土地储备的上佳途径，以及更大的定价灵活性，进而增强公司在波动市场环境下的利润率。时代中国控股在2013年上市前便已涉足旧城改造领域，但直到2018年才实现转化加速，此前的成功转化案例一直有限。2018年，该公司补充了大约719,600平米的土储，同时该等项目土地出售的利润分享为公司带来约27.8亿元的收入。2019年，时代中国控股已经完成了广州和江门旧城改造项目的转化，项目总建筑面积约为600,000平米。我们预估未来两年公司每年将完成100至200万平米旧城改造项目的转化，进而补充其土储或增加公司收入。 但是，我们认为，旧城改造业务在项目转化时点和对盈利影响方面的可预见性较低。此外，业务量大幅扩增可能会产生旧城居民重新安置的相关支出，或增加购地费支出（若公司选择从旧城改造项目购买土地）。 评级展望稳定反映我们认为，未来12个月内时代中国控股的杠杆水平将保持稳定为约4.5倍水平。EBITDA强劲增长应会部分抵消掉债务增加和利润率自峰值小幅下降的影响。 如果时代中国控股的债务对EBITDA的比率超过5倍，我们可能会下调其评级。若：（1）该公司举债扩张的步伐比我们预期的更激进；或者（2）土地成本上升和竞争加剧，导致公司盈利能力的可持续性下降，则将触发公司评级下调。 如果时代中国控股的债务对EBITDA的比率持续低于4倍，我们可能会上调其评级。若该公司取得不错的合同销售额，且在购地和债务增长方面保持审慎，使得公司收入强劲增长，则可能会触发评级上调。 时代中国控股是一家总部位于中国的房地产开发商，主要在粤港澳大湾区从事住宅地产开发业务。广州、佛山和珠海是公司的最大业务市场，2018年占公司合同销售额的逾75%。截至2018年末，时代中国控股在广东省的主要城市拥有96个项目，在长沙有2个项目，在成都有1个项目。该公司的总土储约为1840万平米。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级