标普：房地产市场下行将使区域性差异浮现，小型开发商尤其明显

香港，2019年1月29日—随着居民住房市场继续降温，在中国三四线城市拥有较多布局的房地产开发商的处境料将最为艰难。过去两年间，小型城市的房价涨幅最大，成为全国房地产行业增长的引擎。如价格剧烈修正，这类投资可能成为开发商的负担。标普全球评级在今日发布的演示文稿《中国楼市：当市场低迷区域性差异因素将浮现》中如是表示。 “尽管2018年12月个别城市的房价曾因限购政策轻微放松出现过小幅回调，但我们预计，中国住宅市场的销售势头仍将继续放缓，”标普全球评级信用分析师叶翱行表示。 在经历了18个月销售额强劲、价格上扬后，许多开发商都加大了对低线城市的投资力度。但是，我们认为在市场降温的背景下，小城市更加容易受到波及。 我们认为，一二线城市中，支撑房地产行业增长的经济基本面依旧坚挺。中国五大城市群依旧从城镇化进程中获益最多，例如人口和房地产投资的平均增速都更高。一二线城市为周边卫星城带来的辐射性效益，继续为经济发达的沿海重要城市群的房地产市场提供支持，特别是珠三角和长三角一带。尽管政府推出举措鼓励中西部发展，但我们认为这些城市群的平均住房销售价格增速更容易出现波动，因为这里的房地产投资规模相对其较弱的人口增长趋势而言体量较大。 但与上次房地产市场下行周期时相比，大部分开发商的未结转销售额都更高，并且有更高的利润率和现金余额作为缓冲。随着中国央行放松货币政策，房地产市场也在多个层面看到了融资环境小幅改善的迹象。尽管如此，中国房地产业的杠杆率依旧处于高位，大量的再融资需求恐怕更加容易受到经济增速超预期下滑的影响。 “在经历了2018年商品住宅合约销售额总体增长14.7%的较好局面后，我们预计，2019年房屋价格及销量将双双下降，”标普全球评级信用分析师廖美珊表示，“与此前两年大幅超额完成销售目标的情况有所不同，去年年底一些开发商仅勉强完成了年度销售目标。” 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级