标普：万科利润率强劲抵消债务增长影响，支撑公司信用状况

香港，2019年3月28日—标普全球评级今日表示，万科企业股份有限公司（万科）2018年利润率增长在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响，从而带动其杠杆率小幅下降。但是2019年公司恐难以继续保持如此强劲的利润率，公司必须通过强化自身财务纪律才能继续在当前评级下（BBB+/稳定/--）保持充足的缓冲空间。我们认为，公司今日宣布拟通过配售新股融资78.1亿港元将小幅改善公司的资本结构并有助于缓解其债务融资需求。 万科2018年的息税及折旧摊销前利润（EBITDA）显著优于我们的预期，主要驱动因素为公司收入增长25%、毛利润率增速从2017年的32.3%扩大至37%。利润率改善主要是受物业开发板块的驱动。鉴于土地成本上涨、房屋售价基本持平，2019年公司的物业开发板块恐难以继续录得37%的高毛利润率。 我们估算，万科2018年的调整后债务对EBITDA比率为2.6倍，较2017年有所下降。该结果略优于我们的预期，且较触发我们下调当前评级的分界标准（3倍）还有较充足的缓冲空间。但是，公司的债务管控能力和财务纪律将变得更加重要。万科2018年的调整后债务水平比我们预期的要高很多。 尽管2018年公司的总销售额达到人民币6070亿元，但是投资支出大幅增加导致公司进行更多融资活动来弥补净经营性现金流的减少。 我们预计，万科将继续保持较高的资本开支和投资支出，但增幅不会太大。公司或重点关注提升自身在商业地产、物流、酒店式公寓等较新的业务板块的市场地位和经营表现。随着公司核心的物业开发业务的增速放缓，公司多元化的投资意愿也可能降低。 我们认为，随着市场情绪改善以及内地住房抵押贷款条件放松，公司在2019年前两个月的销售额下降趋势应会在第二季度起开始扭转。我们预计，2019年万科的销售额将小幅增长10%。2018年公司的已售未结转收入增长28%达到5310亿元。这将支撑公司在未来1-2年实现25%左右的强劲年收入增速。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级