惠誉下调龙湖的评级至'BB+'；展望负面（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 02 Apr 2024: 本文章英文原文最初于2024年3月28日发布于：Fitch Downgrades Longfor to 'BB+'; Outlook Negative 惠誉评级已将中资房企龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited，“龙湖”）的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级自'BBB-'下调至'BB+'。发行人违约评级的展望为负面。 本次评级下调反映出，龙湖及房地产行业销售额表现持续疲软，削弱了该公司的现金生成能力及流动性缓冲。 负面展望反映出惠誉认为，销售额持续回升以及民营房企融资渠道最终实现正常化仍存不确定性。 龙湖评级的支持因素是，大规模投资物业组合及经常收入增加支持其拥有畅通的银行融资渠道。 关键评级驱动因素 销售额持续疲软：2024年前两个月，龙湖的销售额同比下降55%至128亿元人民币，跌幅与行业基本一致，但高于惠誉此前的预期；惠誉已将2023年全年龙湖合同销售额预测从此前的下降5%下调为同比下降20%至1,380亿元人民币。这一预测与龙湖2023年下半年的平均月销售额持平，且已将政府进一步的支持措施纳入考量。 近期行业数据显示，3 月份购房活动有所回升，但销售是否能够企稳仍有待观察。销售持续疲软或将制约龙湖的现金流，令其流动性缓冲空间收窄。 政策支持下的抵押贷款：继政府出台规定放宽经营性物业贷款用途（包括用于偿付到期债券），并将承贷额度与承贷物业评估价值比从之前的50%上调至70%以后，龙湖近几个月扩大了经营性物业贷款规模。惠誉估计，自 2024 年 1 月新规出台以来，龙湖已筹集逾180亿元人民币经营性物业贷款，其中超过 120 亿元人民币用于补齐存量经营性物业贷款的承贷比。 龙湖估计，公司经营性物业贷授信空间已增至超过1,000亿元人民币，截至2023年末已使用470亿元人民币。惠誉预期，龙湖 2024 年将获得约 200 亿元人民币的新增经营性物业贷（2023 年为 174 亿元人民币），之后在 2025年至2026 年期间，每年将从即将竣工的购物中心获得约 100 亿元人民币的贷款。 市场融资渠道受限：惠誉认为，龙湖获取无抵押融资渠道的正常化进程近期实现的可能性不大。龙湖仍有能力继续以新的境内有抵押借款置换将到期的资本市场债务，但其融资渠道趋于集中且在一定程度上取决于零售资产表现。此外，龙湖持续用境内有抵押贷款替换无抵押借款减少了无抵押资产的规模，并可能导致其境外无抵押证券的受偿顺序存在风险。 2025债务密集到期：龙湖在 2024 年将有 117 亿人民币的债券到期，其中 57 亿人民币已于 2024 年第一季度偿还，年内只剩下60亿。随后，2025 年将有311 亿元人民币债券和银团贷款到期。管理层还预计，2024 年有约 100 亿元人民币的开发贷净额等待偿付。惠誉预计，该公司将主要通过投资物业贷款、经营现金流和在手现金满足其化债需求。然而，低于预期的销售额或会削弱惠誉的假设。 评级推导摘要 龙湖拥有庞大的投资物业组合，截至 2023 年末，投资物业组合占其房地产资产净值的 50%，这为龙湖提供了强大的融资渠道，构成龙湖评级的重要支持因素，亦是龙湖区别于大多数民营房企的优势所在。 相比之下，万科企业股份有限公司（BB+/负面评级观察名单）拥有国有股东和稳健的银行合作关系。尽管如此，万科评级被列入负面观察名单反映了其资产处置及其他融资方案的时间和进展仍存不确定性。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2024年合同销售总额下降10%（2024年前两个月降幅为55%） - 2024年至2025年期间租金收入增长13% - 2024年至2025年期间拿地支出占合同销售回款的20% - 2024年至2025年期间，建安成本（包括投资物业资本支出）为400亿元人民币，占合同销售回款的36% 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 若龙湖未满足负面敏感性阈值的触发条件，则惠誉会将龙湖的展望调整至稳定 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 有证据表明，龙湖获得国内银行贷款的途径收窄，流动性趋弱 - 销售额显著低于惠誉预期和/或相对于行业表现不佳 - 龙湖投资物业业务的经营表现（包括出租率和租金）持续恶化 流动性及债务结构 流动性充足：截至2023年末，龙湖持有376亿元人民币可用现金（剔除预售监管资金），是其268亿元人民币短期债务的1.4倍。此外，龙湖的境内银行融资渠道畅通且可灵活调整经营性现金流出，亦为其流动性提供支撑。 构成评级驱动因素的关键信息来源 评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。惠誉的ESG信用相关度评分不是评级流程中的输入项，而是对 ESG 因素在评级决策中的相关度和重要性的评估。 发行人简介 龙湖是全国十强房企，业务布局遍布全国。2023年龙湖的权益合同销售额为1,700亿元人民币。截至2023年末，该公司持有价值2,000亿元人民币的投资物业组合，包括分布于各地的购物中心和长租公寓。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级