穆迪将越秀房产基金的展望从稳定调整为负面，维持其评级

香港、2023 年 8 月 28 日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将越秀房地产投资信托基金 (越秀房产基金) 和Yuexiu REIT MTN Company Limited 的展望从稳定调整为负面。 同时，穆迪维持越秀房产基金 Ba1 的公司家族评级，以及 Yuexiu REIT MTN Company Limited 有支持中期票据计划的暂行(P)Ba1 有支持高级无抵押债务评级，和该计划下所发行票据 Ba1 的有支持高级无抵押债务评级。 穆迪分析师许有为表示：“负面展望反映在中国 (A1/稳定) 具挑战性的业务环境下，越秀房产基金能否将业务运营和信用指标增强至与当前 Ba1 公司家族评级相称水平的不确定性加大。” “维持评级反映越秀房产基金维持其在主要城市持有的优质资产，这可支持该房地产投资信托基金 (REIT) 从目前的疲弱水平逐步恢复其运营和信用指标。此外，我们预计该房地产投资信托基金将维持融资渠道顺畅，以合理成本满足其再融资需求。” 许有为补充道。 评级理据 越秀房产基金 Ba1 的公司家族评级反映了其在广州、上海、武汉和杭州等中国重要一二线城市的优质资产组合，其中广州是经济发达的广东省的省会。Ba1 的评级还反映了越秀房产基金顺畅的融资渠道，原因是该信托的发起人是国企，而该信托与发起人的联系密切。广州市政府所有的广州越秀集团股份有限公司是越秀房产基金的最终控股单位持有者。不过，上述优势因该房地产投资信托基金信用指标较弱，且资产集中于中国广州而遭抵消。 由于中国经济复苏的不确定性可能会影响商业和消费者信心，穆迪预计未来12-18 个月越秀房产基金的收入和 EBITDA 回升速度将慢于穆迪此前预期。这将影响越秀房产基金旗下物业的入驻率并延缓租金上调。主要受旗下办公楼宇入驻率下降影响，截至 2023 年 6 月底，越秀房产基金的整体入驻率从2022 年 6 月底的 88.8%和 2022 年底的 85.5%下降至 84.0%。 在没有资产处置及其他债务削减计划的情况下，穆迪预计未来 12-18 个月越秀房产基金以净债务/EBITDA 比率衡量的债务杠杆率将维持在 13.2 倍-13.7倍的高位，但低于截至 2023 年 6 月底前 12 个月的 15.6 倍。 与之类似，未来 12-18 个月越秀房产基金以 EBITDA/利息覆盖率衡量的利息偿还能力仍将处于 1.7 倍-2.0 倍的较弱水平，而截至 2023 年 6 月底前 12 个月为 1.6 倍。穆迪认为，尽管预测信用指标有改善迹象，但相对于 Ba1 的公司家族评级而言，上述预测信用指标仍较弱。 此外，越秀房产基金的境外借款规模较大，这将致其面临境外市场利率高企的风险。截至 2023 年 6 月底，越秀房产基金的无套期保值非人民币浮动利率借贷占其披露总债务的 51%。穆迪注意到越秀房产基金已经在用人民币计价的借款置换其境外债务，以削减其风险敞口。2023 年上半年，越秀房产基金获得了利率为 3.2%的人民币 40 亿元 3 年期有抵押银行贷款，并发行了票面利率为 4.15%的人民币 15 亿元 3 年期债券用于再融资。 穆迪还预计越秀房产基金可能会更多利用抵押融资来降低利息成本。不过，更多利用抵押借款将削弱越秀房产基金的财务灵活性，并加大其高级无抵押债务债权人的法律和结构性风险。截至 2023 年 6 月底，有抵押债务占越秀房产基金披露总债务的 12%，高于 2022 年底的 6%。 该信托必须以股息形式支付大部分可分配收入，限制了其实现资产负债表拥有强劲现金缓冲的能力。此外，越秀房产基金需保持融资渠道顺畅，以满足其再融资需求。尽管该信托已为大部分将于 2023 年下半年到期的债务进行了再融资，但截至 2023 年 6 月底，该信托的现金余额为人民币 28 亿元，外加未提取的银行贷款工具和经营现金流，仍不足以覆盖未来 12-18 个月内所有到期债务和股息支付。其过去几年在到期债务再融资方面的良好记录，以及依托政府背景与银行关系稳固缓解了流动性疲弱带来的风险。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了过去几年越秀房产基金倾向通过举债收购来支持增长的财务政策，这也体现在越秀房产基金较高的债务杠杆率。穆迪还考虑了越秀房产基金的所有权集中状况及其与国企背景的发起人的关联交易，也考虑了其受到中国香港特别行政区证券及期货事务监察委员会的监管等因素。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于展望为负面，近期越秀房产基金评级上调的可能性不大。 但如果能实现以下几项，则穆迪可能会将越秀房产基金的展望调整为稳定：(1) 其资产组合实现较高的入驻率和盈利能力；(2) 信用指标改善；(3) 保持顺畅的低成本融资渠道。 若越秀房产基金改善其债务杠杆，调整后净债务/EBITDA 比率趋向于 12 倍，且 EBITDA/利息覆盖率超过 2.0 倍，则其评级展望可能恢复为稳定。 另一方面，若发生以下情况，则穆迪可能下调越秀房产基金的评级：(1) 其运营和财务表现恢复程度不及穆迪预期；(2) 其无法降低债务杠杆，或者该信托举债实施业务扩张，或 (3) 融资渠道转弱。有抵押债务大幅增加导致财务灵活性下降也会对越秀房产基金的评级产生压力。 可能引起评级下调的信用指标包括净债务/EBITDA 比率持续高于 12.5倍-13.0 倍，或 EBITDA/利息覆盖率下降且持续低于 2.0 倍。 若越秀房产基金大幅增加有抵押借款用于无抵押境外债务的再融资，且其高级无抵押债务债权人的回收率大幅下降，则穆迪也可能会下调其高级无抵押债务评级。 上述评级所采用的主要评级方法是 2022 年 9 月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》。 越秀房地产投资信托基金 (越秀房产基金) 是首家房地产组合全部位于中国(A1/稳定) 内地的香港上市房地产投资信托基金 (REIT) ，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市 REIT。 截至 2023 年 6 月底，越秀房产基金的投资组合中有 10 个房地产项目，其中6 个在广州，另外 4 个分别位于上海、武汉、杭州和香港特别行政区。上述房地产包括一座批发购物中心、甲级办公楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一座服务式公寓。 来源：穆迪投资者服务公司