惠誉授予北京鸿坤伟业首次'B'的IDR评级，展望稳定

惠誉评级 - 香港 - 2018年8月20日：惠誉评级已授予北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.，以下简称“鸿坤”）'B'的长期外币发行人违约评级（IDR），展望稳定。 鸿坤评级的制约因素：公司规模较小（2017年应占合约销售额117亿人民币，土地储备370万平方米）、land-bank life相对较短（3.9年），这限制了鸿坤去杠杆的能力（2017年net debt to adjusted inventory为54%）。鸿坤的区域多样化有限，与同业相比，其地域集中风险更高。泛北京地区严格执行的限购政策给鸿坤的合约销售和回款前景带来不确定性，尽管销售价格可能受到强劲需求的支撑。 未来4年，为保持合约销售额约20%的增速，鸿坤需要投入35% - 50%的合约销售额来补充土地储备。这将使其未来4年的杠杆率保持在50%左右。 鸿坤的2017年合约销售额中，77%来自环渤海区域（北京、天津、河北），其余23%来自海南、无锡、安徽、湖北等地。 鸿坤评级的支持因素：低成本的优质土地储备，主要位于泛北京和天津地区（2017年底平均土地成本2512人民币/平方米，55%土储位于一二线城市 [按GFA计] ）。得益于此，鸿坤的毛利率（gross profit margins）高于'B'评级同业公司，这也推动了合约销售的增长。 鸿坤的2017年平均售价为15,390人民币/平方米，高于大多数'B'评级同业公司。 截至2017年底，鸿坤的未偿贷款中约有40%是信托贷款，随着近期对信托贷款再融资实施更严格的监管，这些贷款到期后即须偿还。鸿坤的大部分债务将于2019年到期，若无法再融资，其评级将承压，尽管公司管理层已经制定了详细的再融资计划。 鸿坤是一家非上市公司，因此，有限的监管和缺少独立董事削弱了对债权人的保护。 ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。