标普：因土地支出高和项目交付慢，华远地产的评级从“B+”下调至“B”；展望稳定

由于华远地产的强势增长意愿和收入确认减慢，其杠杆水平已升高且未来12个月可能将持续处于高位。 销售执行不稳定和短期债务占比高也导致华远地产的流动性收紧。鉴于公司作为国企拥有良好的融资渠道，我们认为其目前没有再融资风险。 2019年11月22日，标普全球评级将华远地产的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”，同时将该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级从“B+”下调至“B”。 稳定展望反映我们预期，尽管合同销售额小幅增长，但未来12至24个月内华远地产的杠杆率将依然高企。 香港，2019年11月25日—标普全球评级11月22日宣布，我们下调华远地产股份有限公司（华远地产）的评级至“B”，缘于我们预计未来1至2年该公司的杠杆率将持续高企且有可能恶化。在收入确认和销售执行一直较弱的情况下，华远地产加大力度购置土地。鉴于华远地产的国企背景，我们认为该公司目前没有再融资风险。北京市华远集团有限公司（华远集团）持有华远地产的46.4%的股权，华远集团归北京西城区国资委全资所有。 我们预计华远地产的杠杆率将从2018年的12.8倍上升至13.0至13.5倍，且在2020至2021年将持续处于11.0至12.0倍的高位。该公司举债扩张的策略可能导致未来1至2年的债务显著上升。同时，华远地产的项目多元化程度有限，因而容易受到政策变化和销售执行下滑的影响，这或将导致公司的收入确认比我们此前预估的慢。 华远地产预期在2019和2020年将合同销售额从2018年的120亿元提高到160至200亿元。截至2019年10月31日，该公司公告约有400万平米土储，转化为约600亿元的可售货量。我们预估华远地产当前的土储能够维持两年进一步开发。因此，我们预计该公司2019年的土地支出预算将约为100亿元，2020至2021年将安排80至85亿元的土地支出预算，占上年总合同销售额的40%-50%，以便支持雄心勃勃的销售增长目标。 华远地产的经营规模小和项目数量有限加剧了收入的波动，2018年收入同比下降逾30%即是证明。我们认为该公司的收入将小幅增长，但速度较慢，在2019至2020年将达到81至106亿元，这得益于已售但尚未确认的102亿元合同销售额。与此同时，西安和长沙等北京以外的政策限制相对更少的城市的建设周期更快，也将为收入增长提供支撑。 尽管华远地产的合同销售额增长和出售部分项目资产抵消掉一部分流动性风险，但市场大环境充满挑战导致公司的流动性趋紧，将对其可用于偿债的现金流产生负面影响。短期债务占比高、销售执行情况不稳定和购地预算高，也使得华远地产的流动性状况收紧。我们预计未来1至2年该公司的经营性现金流将为负值。 然而，我们认为华远地产不存在迫近的还款风险。该公司在国内资本市场上有着良好的记录，而且国企地位也支持着其再融资活动。截至2019年6月30日，华远地产在国内市场上筹资40亿元人民币，境外市场上融资3亿美元，相较与之规模类似的同业，其平均融资成本较低，大约为6.5%。华远地产还从华远集团获得了50亿元人民币的贷款额度，用以补充其资金来源，适当缓解了华远地产的再融资压力。另外，华远地产的资本相对简单明晰，总债务中有51%为境内企业债和境外优先债，37%为银行贷款，剩余12%为信托、委托贷款和股东贷款。 由于华远集团超过90%的收入和息税及折旧摊销前利润（EBITDA）都来自地产业务，因此我们持续评估华远地产为华远集团的核心子公司。我们认为，华远地产仍将是集团信用状况的主要动因。 稳定展望反映出，由于华远地产寻求提高合同销售额，因此我们预计其杠杆水平将保持高位。鉴于华远地产的国企背景，我们认为，相较与之规模类似的同业，该公司的再融资渠道仍将更加强健。 我们还预计，西城区政府将通过华远集团继续为华远地产提供一般的政府特别支持。 如果华远地产的流动性状况显著恶化，或其资本结构难以为继，那么我们可能下调其评级。若短期债务或影子银行融资大幅上升，则可能出现上述情况。 如果我们评估政府对华远集团的支持弱化，我们也可能下调评级。 如果华远地产进一步改善杠杆率以及利息覆盖率，那么我们可能上调评级。触发因素包括：（1）该公司过往有着良好的销售执行记录，扩张期间的财务政策较为谨慎；（2）该公司的债务与EBITDA比率持续改善，降至10倍以下。 如果通过与母公司—华远集团的关系，华远地产对西城区政府的作用或二者的关联加强，那么我们也可能上调其评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级