穆迪下调建业地产的评级至B1/B2；展望负面（完整评级公告）

香港、2021年10月20日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司今天已将建业地产控股有限公司（建业地产）的公司家族评级从Ba3下调至B1，并将其高级无抵押债务评级从B1下调至B2。 展望仍为负面。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“评级下调反映了建业地产的融资渠道转弱，以及在充满挑战的市场环境下运营和财务灵活性降低。” “负面展望反映了穆迪认为建业地产未来6-12个月内合约销售额将下降，以及在房地产行业趋紧的融资环境下，该公司以合理成本获得新资金以降低对境外资金依赖度的能力存在不确定性。”曾启贤补充称。 评级理据 建业地产B1的公司家族评级反映了其在河南省的领先市场地位以及悠久的经营历史。评级亦考虑了该公司充裕的流动性。 不过，建业地产业务主要集中于河南省限制了公司的运营灵活性，并令其受地方经济和监管风险影响。公司B1的评级还受其对境外债券市场融资渠道转弱以及对该市场资金依赖度较高的制约。 穆迪预计，未来6-12个月内建业地产合约销售额将下降，原因是融资环境紧张削弱了购房者的信心，尽管公司下半年拥有大量可售资源，约为人民币688亿元。上述因素将削弱公司的经营性现金流并导致公司利润率承压，这将令其信用指标和流动性转弱。今年前9个月，该公司的合约销售额下降2.5%至人民币440亿元。 建业地产在其主要融资渠道境外债券市场上的融资也有所减弱。穆迪预计，该公司将利用内部现金偿付部分到期债务。因此，公司的境外融资敞口将下降，但上述偿付措施将减少未来12-18个月可用于运营的资金。虽然建业地产的土地储备足以支持其未来3-4年的运营，但若债务资本市场持续疲软，该公司的运营和财务灵活性将转弱。 但建业地产的流动性仍将充裕，穆迪预计公司现金持有规模和运营现金流足以覆盖其短期债务和未来12-18个月的承诺未付地款。 截至2021年6月30日建业地产未确认合约销售额为人民币676亿元（合并水平），穆迪预计这将支持公司收入的小幅增长。但建业地产EBIT/利息覆盖率未来12-18个月将从截至2021年6月的12个月的3.2倍有所下降，因为穆迪预计该公司的利息成本将增加，而且同期利润率可能下降。 由于存在结构性从属关系的风险，建业地产的高级无抵押债券评级较公司家族评级低一个子级。从属风险反映了建业地产大部分债权主要在运营子公司，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因此控股公司债权的预期回收率将降低。 环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪已将建业地产所有权集中于控股股东胡葆森先生的情况考虑在内，截至2021年6月30日，胡葆森先生持有公司69.64%的股份。公司向关联方提供财务担保可能会增加其或有负债以及潜在资金外流风险。 穆迪还考虑了以下因素：公司有特别委员会，即审计和薪酬委员会，且由独立非执行董事主持以监督公司治理；香港联交所《上市规则》和香港特别行政区《证券及期货条例》对关联方交易的监管。 可引起评级上调或下调的因素 若建业地产的合约销售、盈利能力、信用指标或流动性减弱，穆迪可能会下调其评级。 可引起评级下调的信用指标恶化包括EBIT/利息覆盖率低于2.25-2.5倍，毛利率低于17.5%-20.0%，或非限制性现金/调整后短期债务比率低于1.0-1.25倍。 若有迹象表明其无法实现到期债务的再融资、恢复其境外融资渠道，或在平衡各类资金渠道敞口的同时维持合理的融资成本，则其评级也将承压。 如果与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则也可能会面临评级下调压力。风险的上升可能归因于合资项目财务实力和流动性显著恶化或者新合资项目相关投资大幅增加。 鉴于建业地产的展望为负面，未来12个月其评级上调的可能性不大。 但若建业地产实现以下几项，穆迪有望将展望调整至稳定：（1）获得新的定期融资；（2）以合理融资成本恢复其境外融资渠道；（3）平衡其融资渠道，降低对境外融资的依赖；以及（4）未来12-18个月内保持稳定的销售、盈利能力和信用指标以及充足流动性。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 建业地产股份有限公司于1992年成立，是河南省主要的地产开发商。截至2021年6月30日，该公司的权益土地储备总建筑面积为5,621万平方米。公司于2008年6月在香港联交所上市。截至2021年6月30日，建业地产董事长胡葆森先生持有该公司69.64%股权。 来源：穆迪投资者服务公司