惠誉下调希慎的评级至‘BBB+’；展望稳定
Fitch Ratings - Hong Kong - 28 Sep 2023: 本文章英文原文最初于2023年9月28日发布于：Fitch Downgrades Hysan to ‘BBB+’; Outlook Stable
惠誉评级已将总部位于香港的企业希慎兴业有限公司（Hysan Development Company Limited，希慎）的长期外币发行人违约评级自'A-'下调至'BBB+'。展望稳定。惠誉同时下调希慎的高级无抵押评级、由Hysan (MTN) Limited发行的40亿美元中期票据（中票）计划的评级以及该中票计划下存续债券的评级自'A-'下调至'BBB+'。惠誉将Elect Global Investments Limited发行的美元次级永续资本证券的评级自‘BBB’下调至‘BBB-’。
本次评级下调反映出，希慎的财务状况有所削弱，因为在利率持续高企的市场环境下，希慎的杠杆率攀升。希慎评级的支持因素在于，该公司拥有优质的香港投资物业组合，且在具挑战性的环境下该组合的租金业绩表现历来颇具韧性。
关键评级驱动因素
财务状况因扩张而有所削弱：2023年上半年，希慎的杠杆率（以净债务与投资物业价值的比率衡量）从2022年的27%升至29%。2023年上半年，该公司的利息保障倍数（以经常性EBITDA与利息支出的比率衡量）从2022年的2.3倍降至1.9倍，未满足其此前的负面敏感性阈值的触发条件（3.5倍）。希慎的财务指标因其加路连山道开发所需的资本支出而受到影响，但是惠誉预期，2025、2026年希慎的利息保障倍数将分别逐步改善至2.5倍、2.7倍，且该指标在项目投运后将进一步改善。
改造影响零售板块复苏：受希慎资产增值项目而临时关闭11%零售商铺物业的影响，2023年上半年希慎的零售板块租金收入同比下降10%。管理层表示，希慎正在与其主要租户合作，提升其奢侈品零售店面，并预期大部分已关闭的楼面将在2023 年末前重新开业。
剔除一次性影响后，零售板块表现强劲——出租率达98%，营业额租金同比上涨67%。在疫情期间希慎的零售板块表现优于同业，惠誉预期，受惠于其新高端零售项目的推动，希慎将继续录得具韧性的表现。
写字楼组合压力犹存：惠誉认为，香港写字楼市场前景仍不明朗。内地-香港边境重开后租赁活动的回升力度低于惠誉本已不高的预期，而拟议的中环和鲗鱼涌新写字楼空间或会掣肘租金在中期内大幅回升。
2023 年上半年希慎写字楼租金收入同比下降7%，出租率为 89%（2022年为90%）。惠誉认为，尽管租金价格压力仍将持续，但出租率仍可维持在当前水平。希慎的铜锣湾物业为客户提供差异化产品，管理层或会继续优先考虑出租率而非租金价格。
项目获有抵押融资：希慎持有60%股权的加路连山道项目是2023至2026年希慎已承诺资本支出的主要部分。希慎已获129亿港元的承诺性有抵押银行融资，其中79亿港元已使用。惠誉估计，希慎在该项目60亿港元未偿建筑成本中所占的份额为38亿港元。其他预期支出包括在未来3至4年内向其以少数股权拥有的土瓜湾住宅项目注资约10亿港元，以及利园的资产增值计划。
长期组合规模扩充：希慎收购香港铜锣湾物业附近的加路连山道项目和上海利园商业项目后，扩大了其投资组合规模并增强了地域多元化程度。希慎在管理新资本支出方面的悠久历史部分抵消了项目扩充的开发风险和不确定性。希慎广场改造后用时15个月、利园三期改造后仅用5个月就达到了90%以上的出租率，且租金令人满意。
评级推导摘要
与多数其他受评香港业主相比，希慎的投资物业规模较小、地域分布集中度较高。其规模与九龙仓集团有限公司（九龙仓，BBB/稳定）的水平相当，但惠誉认为希慎投资组合的资产质量更高，因为希慎的利润率在业内居先。尽管近期面临挑战，希慎的写字楼和零售商铺物业组合，及其以高端零售板块为重心，令该公司保持了高出租率和具韧性的租金表现；惠誉预期，希慎将延续强劲的业绩表现。
希慎的经常性EBITDA利息保障倍数为1.9倍 ，低于九龙仓的水平，但惠誉预期到2025年希慎的该比率将改善至2.5倍。希慎的流动性状况稳健，其未质押资产的保障倍数高于九龙仓的水平，且有资源和能力通过资产货币化削减债务并进一步改善利息保障倍数。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2023至2026年间写字楼出租率约88%，零售商铺出租率98%（2023年上半年分别为89%、98%）；
- 2023至2026年间投资物业平均EBITDA利润率约为76%（2023年上半年为76%）；
- 2023至2026年间维护与资产增值资本支出约20亿港元；
- 按比例并表后，加路连山道项目的开发成本每年约10亿港元。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 希慎的利息保障倍数（以经常性EBITDA与总利息支出的比率衡量）持续改善至3.5倍以上。
- 净杠杆率（以净债务与投资物业资产的比率衡量）持续低于30%。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 截至2025年，希慎的利息保障倍数（以经常性EBITDA与总利息支出的比率衡量）未能升至2.5倍。
- 以净债务与投资物业资产的比率持续高于40%。
- 加路连山道项目出现重大延期及/或成本超支。
流动性及债务结构
流动性强劲：2023年上半年，希慎拥有现金及银行余额（包括定期存款）44亿港元，足以覆盖其2023至2025年间到期的所有债务。此外，截至2023年上半年末，希慎继续持有尚未使用的承诺性授信额度100亿港元，其中包括49亿港元承诺性循环贷款额度。另外，该公司拥有的大量未质押投资物业可提供额外流动性来源和财务灵活性。
发行人简介
希慎是香港领先的房地产投资、管理和开发企业，拥有超过400万平方英尺的优质写字楼、零售商铺和住宅投资物业组合。希慎自二十世纪20年代成立以来始终深耕铜锣湾，是铜锣湾最大的商业业主之一。
构成评级驱动因素的关键信息来源
评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。惠誉的ESG信用相关度评分不是评级流程中的输入项，而是对 ESG 因素在评级决策中的相关度和重要性的评估。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级