标普：销售反弹和谨慎拿地有助万科维持杠杆水平和流动性

香港，2023年11月3日—标普全球评级11月2日表示，万科企业股份有限公司（万科）销售复苏且拿地节制应能支撑其杠杆水平和流动性状况。我们预计该公司的债务对EBITDA比率将维持在触发评级下调的水平以下。 万科（BBB+/稳定/--）三季度的业绩大致符合我们预期。我们估算截至2023年9月30日，该公司连续12个月的债务对EBITDA比率从6月30日的3.1倍上升至3.6倍，仍低于触发评级下调的水平（4倍）。 我们认为，万科目前的土地储备能够支撑其未来三至四年的销售。同时，9至10月该公司的月度总销售额回升至人民币310亿-320亿元。如果该公司保持当前的月度销售额势头，则可在未来12-18个月内录得经营性现金流净流入。据万科披露，年初至今总合约销售额减少10%。该水平略好于中国百大地产开发商同期表现（下降14%）。 我们认为，万科有充足的流动性应对2023年底前和2024年到期的境内外债务。据该公司披露，截至2023年9月30日不受限现金从2023年6月30日的人民币1200亿元减少至人民币1010亿元。我们认为其原因在于：（1）一次性支付人民币80亿元股东分红；（2）7月和8月的月度总销售额从二季度的人民币320亿-360亿元骤降至人民币220亿-230亿元；（3）三季度，权益拿地支出从二季度的人民币190亿元增加至约人民币220亿元。 据我们估算，截至2023年9月30日，万科的现金（不包括受限现金和预售资金监管账户上的现金）对短期债务的覆盖倍数仍维持在1.4倍的健康水平。这一水平虽然较二季度末的1.6倍有小幅下降，但与2022年末的1.4倍持平。此外，我们估算万科的控股公司层面现金（包括母公司层面现金、境外现金和全资控股子公司层面现金）对2024年到期债券的覆盖倍数约为1.8倍。 我们认为，万科用于经营活动的现金减少将缓解现金头寸减少的冲击。据我们估算，2023年1-9月，该公司用于经营活动（不包括拿地）的月度现金（按全口径算）约人民币260亿-270亿元，少于2022年的月度额人民币330亿-340亿元。用于经营活动的现金减少与我们预期一致，反映出万科缩减经营规模。在中国国内房地产市场下行的背景下，万科2022年的总销售额从2021年的人民币6280亿元减少至人民币4170亿元。 我们认为万科较强的融资能力也将支撑其流动性状况。2023年1-9月，该公司共发行人民币100亿元无抵押境内债券，而2023年全年该公司仅有人民币56亿元债券到期。截至2023年9月30日，万科披露的债务较2022年末增加90亿元。我们认为该公司与银行的关系依然稳固。 我们预计，在行业持续下行的背景下，即便过去几日万科债券在二级市场的价格波动剧烈，该公司也将继续保持审慎的财务和流动性管理。 相关研究 - 因销售企稳、融资能力强劲，确认万科“BBB+”评级；展望稳定，2023年6月28日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级