穆迪将雅居乐的评级展望调整为负面（完整评级公告）

香港、2020年4月2日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。 与此同时，穆迪维持雅居乐Ba2的公司家族评级及其债券的Ba3高级无抵押债务评级。 评级理据 穆迪高级副总裁曾启贤称：“展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱。虽然我们预计未来12-18个月该公司的信用指标将逐渐改善，但仍会处于Ba2公司家族评级的较弱水平。” “负面展望也反映了该公司在具有挑战性的运营环境下执行去杠杆计划的能力存在不确定性。”曾启贤补充称。 具体来看，穆迪预计未来12-18个月雅居乐以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2019年的51.2%升至60%左右，同期EBIT/利息比率将从2.3倍升至3.0倍。上述信用指标仍将处于当前评级的较弱水平。 财务指标好转的原因是过去2-3年预售情况良好，预计会使其房地产开发业务实现收入增长。房地产管理业务的增长与环保业务提升产能将支持公司的收入增长。 由于新冠肺炎疫情的冲击，2020年前两个月雅居乐的预售同比下降了40%，但该公司在经济基本面和住宅需求强劲的华南和华东地区有大量可售资源，因此可降低其全年预售受到的影响。穆迪预计2020年雅居乐的预售额将基本持平为人民币1,150-1,200亿元。 此外，穆迪预计未来12-18个月雅居乐将通过缩减收购规模来控制债务增长。穆迪预计2020年和2021年该公司将投入大约人民币350-400亿元（约占预售额的30%）收购新地块和其他非房地产开发业务。 雅居乐Ba2的公司家族评级反映了：（1）其在广东和海南核心市场房地产开发业务的强大市场地位和稳定记录；（2）节制有度的财务管理记录；（3）充足的流动性、顺畅的境外债务和银行市场融资渠道；（4）地域覆盖面的多元化程度逐步改善，可抵御地区经济和监管风险。 与此同时，雅居乐Ba2的评级考虑了其偏弱的财务指标，以及向非房地产业务扩张带来的相关财务与执行风险。 雅居乐2019年的业绩疲弱，体现在收入/调整后债务比率和EBIT/利息覆盖率分别从2018年的54%和4.1倍降至2019年的51.2%和2.3倍。业绩疲弱的主要原因是收入增长速度不及预期，这是因为该公司扩大环保业务产能出现延缓、毛利润率下降，并为资助业务发展而增加债务以及相关利息支出提高。 在环境、社会和公司治理（ESG）因素方面，雅居乐Ba2的公司家族评级考虑了其所有权集中于主要股东陈氏家族的情况，截至2019年12月31日，该家族共持股67.1%。Ba2的公司家族评级也考虑了2014年公司处于困境时陈氏家族向公司注资约16亿港元的记录，以支持公司的流动性和再融资需求。 此外，新冠肺炎疫情迅速蔓延、全球经济前景恶化、油价及资产价格下跌等因素对很多行业、地区和市场的信用状况造成了广泛而严重的冲击。这些因素产生了前所未有的综合信用影响。中国房地产业对消费者需求和信心的敏感性使其成为受冲击的行业之一。考虑到雅居乐在中国地区市场的业务敞口，该公司在这一空前的运营环境下易受市场信心变化的影响。鉴于新冠肺炎疫情对公众健康和安全的重大影响，穆迪将其视为ESG框架下的社会风险。 雅居乐的流动性状况良好。截至2019年12月31日，该公司持有现金人民币426亿元，可全额支付人民币425亿元的短期债务。穆迪也预计该公司的现金和运营现金流将足以应对未来12-18个月的到期债务、应付土地款和分红。 此外，雅居乐有多元化的境内外各种融资渠道。尤其是与Ba评级的同业相比，该公司在境外银行和资本市场的融资历史较长。 由于存在结构性从属风险，雅居乐Ba3的高级无抵押债券评级较公司家族评级低一个子级。从属风险反映了雅居乐大部分债权主要在运营子公司，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而将降低控股公司债权的预期回收率。 可引起评级上调或下调的因素： 鉴于展望为负面，其评级上调可能性不大。但是，若发生以下情况，雅居乐的评级展望可能会调整为稳定：（1）该公司实现预售目标，从而顺利执行业务扩张计划，并提升环保业务产能；（2）维持良好的流动性；（3）改善信用指标，收入/调整后债务比率持续趋向65%-70%，EBIT/利息覆盖率持续趋向3.0-3.5倍。 若雅居乐的预售额下降，未能扩大环保业务产能，或公司对其房地产和非房地产业务采取更激进的扩张战略，导致信用指标保持疲弱，则其评级可能会有下调压力。 穆迪下调评级考虑的指标包括未来12-18个月EBIT/利息覆盖率未能趋向3.0-3.5倍，或收入/调整后债务比率未能回升至65%-70%。 若有迹象表明雅居乐的流动性趋弱，现金/短期债务比率持续低于1.0倍，则其评级也会面临压力。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。 雅居乐集团控股有限公司是中国主要的房地产开发商之一。截至2019年12月31日，该公司的权益土地储备总建筑面积为3,970万平方米，分布在中国内地、香港和海外75个城市和地区。 来源：穆迪投资者服务公司