穆迪维持仁恒置地的Ba2/Ba3评级；展望调整为负面 (完整评级公告)

香港、2023年3月10日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将仁恒置地集团有限公司 (仁恒置地) 和仁恒地产 (香港) 有限公司的评级展望从稳定调整为负面。 与此同时，穆迪投资者服务公司维持仁恒置地Ba2的公司家族评级，以及仁恒置地全资子公司仁恒地产 (香港) 有限公司所发行债券的Ba3有支持高级无抵押债务评级。上述债券由仁恒置地提供担保。 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄表示：“负面展望反映我们预计未来12-18个月仁恒置地的合约销售额将下滑，信用指标将转差。” “维持评级反映我们预计仁恒置地将维持良好的流动性和节制有度的业务扩张及财务管理策略。”黎锦雄补充道。 评级理据 穆迪预计仁恒置地的合约销售表现将逊于中国市场平均水平，2023年合约销售额预计将较上年下降20%-25%左右，而2022年该公司合约销售额强劲增长14%至人民币681亿元左右。销售业绩转弱反映该公司业务规模偏小，并且在过去12-18个月土地储备补充大幅放慢。销售下滑将削弱该公司未来12-18个月的运营现金流和信用指标。 穆迪预计未来12-18个月仁恒置地的信用指标将削弱，债务/EBITDA比率将从2022年的6.4倍恶化至6.8倍左右，同期EBIT/利息覆盖率将从2022年的2.8倍降至2.6倍左右。上述预测对于Ba2的公司家族评级而言较弱，同时包含了同期穆迪对该公司利润率将从2022年的27%下降至22%左右的预期。 但穆迪预计仁恒置地的流动性将保持良好，因为该公司境内外融资渠道保持顺畅。截至2022年底，该公司无限制用途现金达人民币207亿元，外加预测的运营现金流，将足以覆盖未来12-18个月公司的到期债务。不过，预计使用内部资源来偿还到期债务随时间推移可能会削减其流动性缓冲。 此外，受中国和新加坡租金收入稳步增长的支撑，穆迪预计未来12-18个月仁恒置地的租金收入/利息覆盖率将从2022年的43%小幅改善至45%左右。 仁恒置地Ba2的公司家族评级反映了其成熟的品牌和优质的产品，这为公司提供了较强的定价能力。另外，其销售策略可迎合广泛的市场需求。该评级还考虑了公司良好的流动性，以及来自中国和新加坡的投资型物业贡献的稳定的经常性租金收入，这能够部分缓解其房地产开发业务带来的现金流波动。 另一方面，上述评级受到下列因素的制约：公司经营业绩波动较大、地域集中度高以及债务杠杆率适中。仁恒置地合资企业的业务占比较高，因此降低了公司信用指标的透明度，尽管仁恒置地合资方较高的知名度可缓解这一风险。 由于存在结构性从属风险，该公司Ba3的高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。从属风险反映了仁恒置地大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了仁恒置地的所有权集中度。截至2022年12月底，仁恒置地最大股东和董事长钟声坚先生通过直接和间接方式共持有该公司约71.55%的股权。新加坡证券交易所要求设立的内部治理结构和标准缓解了该风险。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于评级展望为负面，近期该公司评级上调的可能性不大。 但是，如果仁恒置地能够改善其销售和财务指标、增强长期融资渠道并保持充足的流动性，穆迪可能将其评级展望调整为稳定。 表明评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于3.0倍-3.5倍，以及债务/EBITDA比率持续低于6.0倍-6.5倍。 若公司销售、信用指标和流动性转弱，或公司寻求激进扩张，则穆迪可能会下调仁恒置地的评级。评级下调考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.5倍，或债务/EBITDA比率持续高于6.8倍-7.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 仁恒置地集团有限公司是一家中国和新加坡房地产开发商，在新加坡证券交易所上市。截至2022年12月底，该公司土地储备总建筑面积约950万平方米，主要位于中国长三角、大湾区、环渤海、华中、海南和西部六个地区。该公司在新加坡也有住宅开发项目和投资型物业。 来源：穆迪投资者服务公司