标普授予金辉控股“B+”评级，展望稳定

- 我们预计未来12个月金辉控股（集团）有限公司（金辉控股）的经营规模将继续处于同业中偏小的水平，利润率将继续承压。该公司良好的运营记录和地域多样性减轻了这些风险。 - 金辉集团股份有限公司（金辉集团）作为金辉控股唯一经营性子公司的地位应该会维持不变，因此金辉控股的评级与金辉集团的评级一致。 - 2021年1月20日，标普全球评级授予金辉控股“B+”的长期主体信用评级。 - 展望为稳定，是因为我们预计未来12个月金辉控股的结转收入将保持增长、财务杠杆将保持稳定 香港，2021年1月20日—标普全球评级今日宣布，授予金辉控股“B+”的长期主体信用评级，展望为稳定。 以上评级反映了金辉控股相对于同业较小的规模，以及未来12个月一二线城市地价上涨、房价受管控导致其利润率下降的风险。但该公司长期耕耘目标城市，取得了良好的房地产开发执行记录，且在全国各地形成了均衡的业务布局，这些因素对前述风险起到了一定的抵消作用。 金辉集团作为金辉控股唯一经营性子公司的地位应该会保持不变，因此金辉控股的评级与金辉集团（B+/稳定/--）一致。在金辉控股于2020年10月在香港上市之后，金辉集团仍是全集团唯一的经营性平台。金辉集团贡献了全集团的几乎全部营收，其债务和利润也占了全集团的95%以上，剩下的部分几乎都与金辉控股境外办事机构的行政管理费用相关。 我们预计未来两到三年全集团的业务战略和组织架构将保持稳定，且金辉控股不太可能独立开展其他非地产开发相关的业务。因此，注册于境外的金辉控股将主要充当境外融资平台的角色。 金辉控股的土地补充依赖招拍挂，可能会带来更高的运营风险。其目标城市多为一二线城市且实施了政府限价措施，存在着激烈的竞争。 金辉控股的收入结转和杠杆水平近期有所改善，但结转速度和去杠杆进度落后于其他一些受评开发商。我们认为，金辉控股的规模、尤其是收入规模，以及它相对于更高评级开发商的高杠杆，仍将对其信用状况形成制约。 金辉控股多样化的地域分布以及在一二线城市的持续深耕是正面信用因素。该公司在一二线城市的良好运营能力有利于现金流的稳定性。我们认为，该公司稳定的销售业绩主要得益于在目标城市较长的经营历史和较高的品牌认知度。其土地储备地域分布的均衡性在同业当中位居前列，没有任何一个区域的土地储备和销售额占比明显超过25%。 我们预计未来12个月金辉控股的财务杠杆将会改善。以按比例并入表外合联营项目的穿透式口径计算，2020至2021年该公司债务对EBITDA比率将在6倍左右，和其他“B+”评级开发商相当。杠杆的改善将主要来自于结转收入增加的同时土地支出可能保持审慎。再考虑到该公司清晰稳定的资本结构，我们在可比评级分析这一项向上调整了一个级别。 金辉控股约23亿元人民币的IPO募集资金也将满足一部分经营所需，从而在一定程度上减轻债务融资压力。考虑到监管机构对开发商杠杆管控趋严，且市场参与者对行业增长速度的预期降温，我们预计金辉控股的扩张步伐将会保持克制。 金辉控股的稳定展望是金辉集团稳定展望的反映。我们认为，未来12个月金辉控股将进一步深耕一二线城市并充分发挥在当地经营历史较久的优势，从而稳步扩大销售规模。该公司将维持较好的营收增速和稳定的杠杆水平。我们预计，较为均衡的地理布局将有助于减轻其利润率水平和盈利能力的波动性。 以下情况下，我们可能会下调金辉控股的评级：（1）该公司执行变差，导致收入结转或利润率显著低于我们预期；（2）其举债扩张步伐超出我们预期，导致并表口径债务对EBITDA比率高于6.5倍或穿透口径债务对EBITDA比率高于6倍。 如果金辉控股财务杠杆显著改善，并表口径和穿透口径债务对EBITDA比率降至5倍以下，那么我们可能会上调该公司评级。财务杠杆显著改善的原因，可能会是该公司提升销售业绩、加快交房进度，并进一步控制购地步伐从而更好地管控债务增长。 相关研究 - 因经营业绩稳固且杠杆率下降，金辉集团评级上调至“B+”；展望稳定，2021年1月8日 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级