标普：因销售和融资前景弱化，万科的评级被列入负面信用观察名单（完整评级公告）

- 我们认为，销售和融资环境恶化或将导致万科企业股份有限公司（万科）的流动性、杠杆率及竞争地位弱化。 - 该房地产开发商依靠内部资源偿还即将到期的债券，可能导致其流动性缓冲空间收窄。 - 2024年3月15日，标普全球评级将下列评级列入负面信用观察名单：万科的长期主体信用评级“BBB+”，万科子公司万科地产（香港）有限公司（万科香港）的长期主体信用评级“BBB”，以及万科香港优先无抵押债券的长期债项评级“BBB”。 - 一旦我们掌握有关万科管理流动性和杠杆率措施的足够信息，我们将尽快对信用观察状态做出决议。这些措施可能包括但不限于公司通过出售非核心资产及经营性物业贷款筹资的具体方案及行动。 香港，2024年3月18日—标普全球评级3月15日宣布采取上述评级行动。 销售表现波动加重万科的流动性和杠杆率压力。我们认为，公司在2023年第四季度产生的经营性现金流为净流入。同期，公司的月度全口径合约销售额为300-320亿元人民币，而我们估算公司2023年每月用于经营活动的现金支出（不含购地支出）为260-270亿元（全口径）。 尽管我们预计2024年公司用于经营活动的现金支出将随着建安支出的下降而减少，但2024年1-2月公司的月销售额约为140-190亿元（全口径），或导致公司产生经营性现金流净流出。 销售表现持续低迷或将削弱万科的竞争地位。2024年1-2月，万科的全口径销售额相较去年同期下降约43%，略好于中国百强开发商同期49%的销售额降幅。但是，若其销售额持续低迷，万科的竞争优势或将弱化。 此外，销售乏力还可能导致万科的杠杆率（即债务对EBITDA比率）突破我们的评级下调指标。我们估算公司在截至2023年9月30日前12个月的滚动杠杆率为3.6倍，而我们的评级下调指标为接近4倍。 万科的境内债券再融资能力或在弱化。我们认为，万科境内债券价格的强烈波动正在影响公司的再融资能力。我们估算，2024年第一季度万科动用内部资源偿还了约20亿元人民币的境内债券。对比而言，公司分别于2022和2023年发行了296亿和100亿元境内无抵押债券，以偿还这两年间分别到期的约45亿元和56亿元境内债券。 万科依赖内部资源来支付即将到期债券可能会削弱其流动性。2024年4月至12月，万科将有折合约56亿元的境外债券，以及约73亿元的境内债券到期。我们预计该公司将动用在手现金来解决部分债券到期问题。我们预计，截至2023年9月30日，万科的可用现金约为600亿元。万科利用在手现金偿还了2024年3月到期的6.3亿美元境外债券。 我们认为，万科将获得不超过45亿港元的新增境外银行贷款，以应对其2024年即将到期的境外债务。我们认为，对于万科而言，与境内外金融机构保持牢固的关系以维持其流动性缓冲非常重要。 我们认为，万科能够通过处置非核心资产、抵押商业房地产获取银行贷款等措施，来管理其流动性和杠杆率。截至2023年9月30日，万科拥有的商业房地产规模为1,090亿元。我们预计其中有25%-30%已被抵押，而我们认为万科有足够空间利用其未抵押商业房地产来获取贷款资金。我们认为，该公司可能还会处置一些城市更新项目。截至2022年底，万科旗下城市更新项目的总建筑面积约为400万平方米。 一旦我们获取到更多关于万科杠杆率和流动性管理措施的细节，我们预计将在切实可行的情况下尽快对信用观察状态作出决议。此类措施可能包括，该公司对于非核心资产的处置计划和行动，以及如何利用公司与银行和其他金融机构的稳固关系。 若以下情形发生，我们可能会将万科和万科香港的评级下调一个或多个级别： - 万科的合同销售额持续大幅下滑；或 - 万科的融资渠道进一步恶化。若万科与境内外金融机构的关系弱化，这一情形可能会发生；或 - 万科未能制定并执行计划来管理其流动性和杠杆率。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级