惠誉授予IFC ‘BBB-’的首次评级；撤销首创置业的评级；下调Central Plaza证券的评级（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 13 Apr 2022: 本文章英文原文最初于2022年4月11日发布于：Fitch Assigns IFC First-Time 'BBB-'; Withdraws BCL's Ratings; Downgrades Central Plaza's Securities 惠誉评级已授予International Financial Center Property Ltd. （IFC） ‘BBB-’的首次长期外币发行人违约评级，展望负面。惠誉同时撤销首创置业股份有限公司（首创置业） ‘BB’的长期外币和本币发行人违约评级以及高级无抵押评级。 IFC是北京首创城发集团有限公司（首创城发集团）的全资所有海外投资平台，而首创城发集团是北京首都创业集团有限公司（首创集团，BBB/负面）的核心子公司。惠誉依据其《母子公司关联性评级标准》评定信用状况更强的母公司首创城发集团在战略和运营方面给予IFC支持的意愿分别为“中等”和“较高”，并基于此授予IFC评级。 惠誉评级已将Central Plaza Development Ltd（Central Plaza）2025年7月到期的票息率3.85%的4.5亿美元高级无抵押票据的评级自‘BBB’下调至‘BBB-’，将票息率5.75%的5亿美元次级永续证券的评级自‘BB+’下调至‘BB’，并移出负面评级观察名单。上述证券由IFC提供担保，并由首创集团提供维好协议。惠誉于2020年10月将上述证券列入负面评级观察名单，其原因在于，北大方正集团债务在岸重组管理人拒绝确认该集团境外子公司的美元维好协议债务，凸显出中国维好债券债权人的权利可执行性相关问题。 惠誉同时确认Central Plaza 2026年到期票息率4.65%的5亿美元高级无抵押票据的评级为‘BBB’，该票据由首创华星国际投资有限公司（首创华星，BBB/负面）提供担保。此外，惠誉将Central Plaza的30亿美元中期票据（中票）计划的评级自‘BB’上调至‘BBB’，并移出“评级观察状态发展中”名单。Central Plaza作为首创城发集团的融资类特殊目的公司，其票据的评级与首创城发集团的信用状况相关联。该中票计划的评级此前与首创置业的发行人违约评级相关联。中票计划下所发行票据的评级将取决于最终的融资结构和担保人情况。 惠誉撤销首创置业的评级，因为该公司正处于被首创城发集团兼并的过程中，惠誉将无法获得其财务信息。因此，惠誉无法再获得维持该公司评级所需的充足信息。 关键评级驱动因素 IFC的评级与首创城发集团相关联：IFC的直接母公司首创置业于2021年9月退市，其业务已被重组成为首创城发集团的一个业务部门。首创置业的正式注销流程尚未全部完成， 但该公司已不再具有独立决策或管理职能。因此，惠誉采用穿透法，忽略首创置业，将IFC和其100%间接母公司首创城发集团视为母子公司关系，并采用“母强子弱”的评级方法。 与首创城发集团的战略关联性为“中等”：惠誉认为，首创城发集团在战略方面为其主要海外投资平台IFC提供支持的意愿为“中等”。IFC是首创城发集团旗下持有境内中外合作项目的其他海外控股公司的直接控股公司。但是，IFC的资产仅占首创城发集团总资产的不足5%。 与首创城发集团的运营关联性为“较高”：惠誉认为，首创城发集团在运营方面为IFC提供支持的意愿“较高”，因为IFC是由母公司全面管理的一个重要海外业务部门。投资者们知晓，尽管母子公司品牌不同，但IFC为首创城发集团的房地产开发业务所需的境外资本市场证券提供担保。 与首创城发集团的法律关联性为“较低”：惠誉评定，首创城发集团在法律方面为IFC提供支持的意愿“较低”，因为母公司未向IFC提供任何担保。 首创城发集团的信用状况与首创集团相关联：首创城发集团成立于2021年6月，是首创集团的全资子公司，负责对首创集团的房地产相关资产和业务进行重组。其中包括，首创置业运营的市场化房地产开发业务，首创经中（天津）投资有限公司（首创经中）运营的政策性土地开发和社会保障住房项目以及房屋租赁和基础设施建设等其他政策性业务。 与首创集团的法律关联性为“中等”：首创集团与其全资所有境外融资平台首创华星为首创城发集团提供的担保不足其总债务的20%；惠誉通常会在担保高于20%时才会将法律关联性评定为“中等”，但首创集团还为首创城发集团的所有境外资本市场证券（达15亿美元）提供了维好协议，并为其流动性提供差额补足协议。惠誉认为，首创集团将继续为首创城发集团提供法律支持，特别是将全部政策性业务注入该子公司之后。 惠誉在子公司为母公司提供的债务担保不足20%的情况下评定其整体法律支持意愿为“中等”，此为基于《母子公司关联性评级标准》做出的调整。 与首创集团的战略关联性为“较高”：惠誉认为，首创城发集团对于首创集团具有战略重要性，因为该公司在土地一级开发、棚户区改造、社会保障住房及长租房项目等方面承担着政治职能。首创城发集团占首创集团总资产的半数以上，占集团EBITDA的三分之一。 与首创集团的运营关联性为“中等”：首创城发集团与首创集团的管理层及品牌重合度较高。首创集团任命首创城发集团的董事会及主要管理层成员，并指导子公司的战略和融资规划。然而，首创集团的三个主要业务板块之间的运营协同效益有限，因此惠誉评定其整体运营支持意愿为“中等”。 政府支持将流向首创城发集团：惠誉认为，首创集团获得的政府支持可能会延展至首创城发集团。惠誉认为，首创城发集团旗下由首创经中运营的光年城项目是中国京津冀一体化发展规划的核心组成部分，也是政府为首创集团提供支持的重要驱动因素。京津冀一体化发展规划旨在将北京的非首都功能转移至周边地区，使北京仅承担文化、政治、国际交流及创新中心的职能。 次级永续证券评级低两个子级：依据惠誉的《企业混合型证券处理和评级调整标准》，首创城发集团的次级永续证券的评级较IFC的高级无抵押评级低两个子级，因为该证券受偿顺序劣后且票息具有递延特征。惠誉未将该资本工具计入权益是因为，该证券的实际期限不足五年——2024年11月14日为首个赎回日，票息步升4%。 评级推导摘要 IFC是首创城发集团的主要海外投资平台，无自营业务。IFC的评级受其与母公司的紧密关联性所驱动。 关键评级假设 首创城发集团信用情况研究中惠誉的关键评级假设包括： -惠誉基于对房地产行业的负面看法，假设 2022年总销售额下降10%，2023年持平（2021年下降22%）； - 未来两年现金回收率为80%（2021年为88%）； - 基于首创置业充足的土地储备和管理层控制拿地支出的计划，惠誉假设未来两年土地补充量为已售总楼面面积的0.3-0.5倍； - 新增借款的成本为5.5%。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 若未触发负面评级敏感性因素，则展望或将调整至稳定。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 首创集团的发行人违约评级恶化； - 有迹象表明IFC与首创城发集团的关联性或首创城发集团与首创集团的关联性减弱。 流动性及债务结构 IFC担任首创城发集团境外证券的担保人：IFC的评级受其母公司首创城发集团的信用状况驱动；IFC自身债务有限。IFC为首创城发集团2025年7月到期票息率3.85%的4.5亿美元高级无抵押票据以及票息率5.75%的5亿美元次级永续证券提供担保。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级