标普：因杠杆率下降缓慢，越秀房托的展望调整为负面；“BBB-”评级确认

越秀房托没有如我们的预期降低杠杆率。此外，当前艰难的市场环境也可能令其评级承压。 但是，越秀房托的优质资产，特别是甲级写字楼，增强了其应对市场下行压力的韧性。 2020年3月11日，标普全球评级将越秀房托的评级展望由稳定调整为负面，并确认其长期主体信用评级为“BBB-”。我们同时确认其担保的优先无抵押债券的长期债项评级为“BBB-”。 负面展望反映我们预计，越秀房托降低杠杆率的进展停滞并将受到新冠病毒疫情及经济下行压力的不利影响。 香港，2020年3月12日—标普全球评级3月11日表示， 将越秀房地产投资信托基金（越秀房托）的评级展望调整为负面，原因是公司降低杠杆率的进展不及我们预期。受新冠疫情及去年以来不利的宏观经济环境（如人民币贬值）影响，越秀房托杠杆率改善的不确定性上升。 确认公司评级的原因在于，越秀房托持有的高质量、处于优良地段的资产，特别是位于广州的甲级写字楼，将支撑公司的市场地位并增强其资产稳定性。鉴于内地疫情已显现出得到控制的信号，我们预计从2020年下半年起，租户信心将会提升，商业地产的需求也将逐渐恢复。 我们认为，越秀房托的降杠杆进程将取决于市场复苏的时间点及恢复程度、公司留住高质量租户的积极管理能力，以及能否为应对市场疲软采取降低成本举措。 我们的基本假设情景与标普全球评级的宏观经济预测一致，即全球疫情将在2020年第二季度减弱，随后经济将会开始恢复。考虑到公司给予租户租金减免优惠的情况，我们预计2020年基金全年收入将下降5%-6%，但2021年将会回升。 鉴于此，公司2021年的FFO对债务比率有望从2019年的6.1%回升至7%左右。基金旗下物业出租情况恢复及外部利好因素（包括中国政府推出支持政策及减税举措）将是驱动杠杆率改善的主要原因。美联储近期降息也有利于改善越秀房托的借款成本。 受疫情期间的隔离措施、出行限制以及线下消费疲软因素影响，我们预计越秀房托2020年的批发商场、酒店和酒店式公寓收入将明显下滑。若其武汉物业2020年的净利润不足1100万元人民币，不足的部分将由母公司越秀地产股份有限公司为其提供支持。 我们认为，越秀房托的甲级写字楼，特别是广州国际金融中心，将在一定程度上缓解公司业务受到的不利影响。这是因为这些楼宇80%以上的租户为金融、商业服务、IT类企业和大型跨国企业及国企。我们认为，这些租户因疫情影响而终止租约的可能性有限。 鉴于越秀房托未承诺投资新项目，因此我们的基本假设情景也未包含收购活动。若其进行大规模举债收购，则其财务指标将承受更大压力，我们也将对公司管理层降低杠杆率的决心存疑。 负面展望反映，未来12个月，越秀房托降低杠杆率的努力可能因新冠疫情影响及由此导致的经济增长放缓而停滞。我们预计，在疫情下降后，越秀房托的业务将会恢复。决定公司评级的关键因素将是其从高质量资产获得经常性租金收入以及保持高出租率的能力，特别是其甲级写字楼。但是，经常性收入的稳定性目前正经受疫情对其核心商务区业务干扰的考验。 若（1）越秀房托降低杠杆率的进展持续不及我们的预期，或公司进行预期外举债收购，从而使其FFO对债务比率继续保持在在7%以下；或（2）公司的物业出租率及租金增速受到的冲击程度严重超出我们预期，导致其信用指标恢复困难，我们可能下调其评级。 若未来12个月内，越秀房托的杠杆率和现金充足率指标改善，使FFO对债务比率升至7%，我们就可能将其展望调整为稳定。若公司的业务经营能迅速从疫情影响中恢复，租金收入稳健增长，沉重的债务负担减轻，则前述情况就可能发生。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级