标普：因财务纪律增强、业务地位提升，融创中国的评级上调至“BB”；展望稳定（完整评级公告）

- 我们认为，因财务审慎程度提升、购地纪律性增强且收入增长强劲，融创中国控股有限公司（融创中国）的财务风险有所降低。 - 我们认为，未来12-24个月内，该中国房地产开发商将继续通过强劲的收入结转及更加审慎的举债融资扩张来降低自身杠杆率。 - 2021年3月16日，标普全球评级将融创中国的长期主体信用评级从“BB-”上调至“BB”。我们还将该公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级从“B+”上调至“BB-”。 - 稳定展望反映我们认为，融创中国将放缓合约销售增速，使其债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率在未来12-18个月内保持在4-5倍区间。 香港，2021年3月16日—标普全球评级今日宣布，对融创中国采取上述评级行动。 上调评级基于我们预计，未来12-24个月融创中国将继续保持审慎的财务纪律并控制债务增长。更加严格地控制支出，以及良好的收入增速和利润率，应该能够帮助公司维持杠杆率。我们预计，从2021年起融创中国的债务对EBITDA比率将保持在4-5倍区间（既包括并表口径也包括按比例合并联合营项目口径）。公司2020年末的债务对EBITDA比率从2019年末的6.3倍显著改善至约4.4倍。 我们认为，未来1-2年，融创中国对现金流管理和资产负债表修复的重视程度要优先于激进的规模扩张。由于不再追求规模增长，我们认为公司将保持比过去缓慢的购地步伐。2020年融创中国的购地现金支出占销售回款的比重从2017年超过80%的峰值水平降至30%。支出降低，叠加中国房地产行业面临的融资监管环境收紧，或将使融创中国的债务增速从2019年的55%以上降至2021-2022年的5%-10%区间。 自2018年以来，融创中国放缓了在核心的房地产开发业务领域内外的激进举债投资收购步伐。公司还在处置非核心资产[如处置金科地产集团股份有限公司(B+/稳定/--)的股份]以增强财务灵活性。截至2020年末，公司的有息负债总额较一年前减少约200亿元人民币。 尽管融创中国的降杠杆记录依然较短，但近期的政府政策将限制这一风险。为把握土地投资机会，融创中国的降杠杆过程曾一度在2019年中断。过去，融创中国曾数次大幅加快投资，导致杠杆率出现暂时飙升。但是，公司能够通过控制支出快速扭转局面，正如2020年一样。 考虑到当前的监管环境，我们认为，公司不太可能迅速恢复到激进举债扩张模式。这一点中和了我们此前对该公司财务政策的负面评估，使其评级得到一个级别的提升。 我们认为，融创中国显著提升了市场地位。过去三年，公司一直保持着中国第四大房地产开发商的地位（按总合约销售衡量）。我们根据其9,060亿元人民币的预估可售货值预计，2021年融创中国的销售额将从2020年的5,750亿元人民币小幅增长至6,100亿-6,400亿元区间（其中约三分之二为权益销售额）。 我们认为，融创中国的规模分散程度目前已经与前三大开发商愈加相当。公司的项目分布在130多个城市，覆盖所有重要的经济区域。其分散的土地储备和良好的区位布局——约80%的土储位于一二线城市，其余主要位于较大的三线城市——为公司提供了良好的增长前景。 我们认为，融创中国将能够保持住相较于其他开发商的竞争优势。2020年公司在37个城市（主要为一二线城市）的合约销售额排名中均位居前五名 （2018年：25个城市）。其在高线线城的深耕将提升其对行业的专业认知并为购地决策提供支持。 融创中国拥有较多样的拿地渠道，应有助其缓解利润率压力。我们预计未来2至3年该公司的毛利率将自2020年的约27%缓步下滑至22%-25%，主要原因在于土地成本上升和一二线楼市限价。但是，由于融创中国通过项目收购和产业合作（主要借助旗下文旅板块）获取土地，因此其利润率下滑速度应与同业相当或者更慢。一如过去几年的做法，我们预计2021至2022年融创中国将通过上述渠道购得逾60%的新地块，余下地块通过参与公开市场拍卖获得。 我们认为项目收购的执行风险（目标资产的尽职调查、长时间的交易谈判，过高估值等）对融创中国将依然大体可控。融创中国近年来的项目收并购交易，证明了公司识别优质资产并快速执行的能力。这些交易包括2019年与泛海控股股份有限公司（未评级）的126亿元收购交易；同年融创中国即启动预售。 融创中国通过旗下文旅业务专注在约20座一二线城市拿地，这将有助于公司控制资本配置并维持较快的去化率。该拿地渠道在2020年贡献了大约2,500亿元的货值，占当年新增土储的34%。 对融创中国的稳定评级展望反映，受益于公司放缓支出，我们预期未来12至18个月内其将控制杠杆水平。我们预测融创中国将实现不错（尽管更为温和）的合同销售和收入增速，同时保持利润率仅小幅下滑。融创中国未来12个月的并表后和按权益并表联合营项目后（“穿透”）的债务对EBITDA的比率可能会保持在4-5倍。 如果融创中国的并表后或穿透的债务对EBITDA的比率弱化至持续高于5.0倍，我们可能会下调其评级。这种情形可能会发生，若：（1）公司的收入结转远低于我们的预期；或者（2）土地收购或其它投资明显高于我们的预测。 如果融创中国在投资和支出方面保持审慎，同时构建更长期的杠杆管理记录，我们可能会上调其评级。出现该种情形的一个信号是公司的杠杆率大幅改善，其并表后和穿透债务对EBITDA的比率持续低于4.0倍。 如果融创中国通过具有竞争力的拿地策略持续改善其业务优势，我们也会考虑上调其评级。这或许表现为公司的毛利率持续高于行业平均水平，同时其并表后和穿透债务对EBITDA的比率趋近4.0倍。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。' 来源：标普全球评级