惠誉确认碧桂园服务‘BBB-’的评级；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 22 Mar 2021: 本文章英文原文最初于2021年3月15日发布于：Fitch Affirms Country Garden Services at 'BBB-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认碧桂园服务控股有限公司（碧桂园服务）‘BBB-’的长期外币发行人违约评级，展望稳定。 碧桂园服务的评级反映了该公司作为中国物管业务领域龙头企业之一 的市场地位。该评级亦基于社区增值服务需求日益旺盛这一因素，这种情况在中国尤为突出。此外，碧桂园服务稳步增长的收费管理面积、强健的财务状况及可持续的自由现金流（FCF）亦是其评级的支持因素。 关键评级驱动因素 市场地位领先：碧桂园服务是中国三大龙头物业管理公司之一，2020 年6 月末合同管理面积逾7.458 亿平方米，在中国31 个省份的350 多个城市拥有2,769 个在管物业项目。该公司与地产开发商碧桂园控股有限公司（碧桂园，BBB-/稳定）的关系有助于其合同管理面积的持续增长。碧桂园和碧桂园服务同属于一个大股东。 增长强劲，市场整合：受收费管理面积稳步增长和社区增值服务需求日益旺盛的推动，惠誉预计，碧桂园服务未来几年的营收将以两位数的速度增长。惠誉认为，随着中国大型企业继续通过并购活动扩张版图，碧桂园服务将成为市场整合的潜在受益者。此外，大型物管公司增值服务的持续增长将不断令规模较小的企业从市场中淘汰。 自由现金流生成能力持续稳定：受益于稳健利润率带来的收费管理面积的持续增长及与轻资产模式伴生的低资本支出，碧桂园服务保持了正向自由现金流。惠誉预计，碧桂园服务的自由现金流生成能力在短期内不会发生变化。 财务状况稳健：碧桂园服务以净现金头寸（2019 年末FFO 调整后净杠杆率为-3.9 倍）衡量的财务状况持续稳健。2019 年该公司的EBITDA 利润率稳定在20.4%。鉴于碧桂园服务拟将派息率控制在25%左右的中等水平，惠誉预计该公司将在2021 年及未来保持净现金头寸及负值FFO 调整后净杠杆率。 资本支出有限，净现金流：2019 年碧桂园服务的年度资本支出占其营收的1.1%左右。惠誉预计该比例将稳定在1%-2%。该公司的资本支出主要用于云计算、大数据和物业管理人工智能的持续维护及研发。碧桂园服务的净现金头寸得益于公司强大的自由现金流和少量短债，惠誉预计，得益于稳定的盈利能力和审慎的资本支出管理，该公司的净现金头寸优势将得到保持。 业务规模较小制约评级：碧桂园服务的业务，相比于2020 年EBITDA 约为30 多亿人民币的其他投资级公司的规模来说，其规模较小，因此评级受到制约。但是，多地域和业务线带来的多元化营收来源，强劲项目储备可保证合同管理面积转化为在管面积以及稳定的自由现金流可缓解这一劣势。鉴于目前物管行业的市场集中度仍较低，惠誉预计该行业将进一步整合。碧桂园服务目前拥有领先的市场地位，但随着该行业的发展日趋成熟，惠誉在对碧桂园服务采取任何正面评级行动之前，将重新评估该公司巩固其市场领先地位及持续扩大市场规模的能力。 评级推导摘要 碧桂园服务与美国商业房地产服务提供商Newmark Group, Inc（BBB-/稳定）是可比公司，后者拥有稳定的自由现金流及EBITDA 利润率。与Newmark 相比，碧桂园服务的经营规模较小，但在其运营国内的地域多元化程度更高，且碧桂园服务的财务状况更加稳健，营收增长、自由现金流的稳定性及自由现金流利润率均优于Newmark，鉴于此，这两家公司的评级一致。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2020 年和2021 年收费管理面积分别增长约33%和29%。 - 2020 至2023 年间，EBITDA 利润率保持在18%以上。 - 2021 至2023 年间资本支出强度将低于总营收的2%。 - 派息率为25%。 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： 除非碧桂园服务在财务状况没有实质性恶化的情况下实现更大的经营规模，否则惠誉在中期内不太可能对其采取正面评级行动。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 运营业绩大幅走低，EBITDA 利润率降至18%以下。 - 未能产生正面的收购前自由现金流。 - FFO 调整后净杠杆率持续高于1 倍。 流动性及债务结构 流动性强劲：截至2020 年6 月末，碧桂园服务持有99 亿元人民币可用现金及等值现金，足以覆盖34 亿元人民币的短期债务（全部为可转债）。惠誉预计，碧桂园服务将在近期内保持强劲流动性，并继续推进其物管及社区增值服务业务的发展。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG 信用相关度评分最高为3 分，表示ESG 问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级