标普：因融资渠道收紧，龙湖集团评级从“BBB”下调至“BBB-”；展望负面（完整评级公告）

- 龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）的创始人兼控股股东吴亚军已辞去在该公司的所有高管职务。在中国房地产行业持续下行之际，这一市场未预料之举进一步削弱了投资者的信心。 - 随着债券融资渠道对民营房企逐渐收紧，该中国房地产开发商的融资能力可能会进一步受到考验。我们认为，这可能会使得龙湖集团的业务状况与评级水平相近的同行（尤其是国资房企）相比更为不利。 - 即便如此，我们仍然认为龙湖集团充足的资金水平将覆盖其直至2023年底的短期债务偿还需求。 - 2022年11月4日，标普全球评级将龙湖集团的长期主体信用评级从“BBB”下调至“BBB-”。同时，将该公司的优先无抵押债券的长期债项评级从“BBB-”下调至“BB+”。 - 对龙湖集团的负面展望反映该公司出现业务状况弱化的风险有所上升，以及由于需要依赖内部资源来偿还即将到期的债券及银团贷款，公司的流动性缓冲空间可能会收窄。 香港，2022年11月7日—标普全球评级11月4日宣布，采取上述评级行动。 我们下调评级以反映吴亚军辞职后龙湖集团的相对业务优势可能弱化。吴亚军已经辞去了龙湖集团执行董事和董事会主席的职务。这一意外之举削弱了投资者的信心，并反映在该公司的境内外债券交易价格大幅低于票面价值。而且该人事变动发生时正值房地产行业深度下行之际。自2021年下半年开始，许多民营房企就出现了债务违约，这一趋势实际上已经导致了境内外债券融资市场的关闭。 我们认为，龙湖集团的融资能力将会受到考验。我们认为该公司将需要依赖内部资源、经营性现金流和境内银行贷款的再融资，来完成债务到期兑付。这可能会使得龙湖集团的业务状况与评级水平相近的同行（尤其是国资房企）相比更为不利。 稳固的银行关系对龙湖集团维护流动性至关重要。这是因为银行融资在该公司的债务资本结构中占比较高，截至2022年6月30日，公司境内银行贷款占其总债务的52%。尽管我们认为龙湖集团与其大部分重点合作银行的融资渠道将保持畅通，但是银行关系的任何一点弱化都会影响公司的流动性。我们认为该公司也将寻求发行境内债券的机会，但可能仅限于发行有资产抵押的债券。2022年8月，龙湖集团成为由政府指导发行中期票据的少数几家民营房企之一；该笔中票的发行总额为15亿元人民币，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保，并以龙湖集团的投资性房地产作为抵押。 龙湖集团的合同销售额也将经受考验。由于董事会成员意外变更，政策执行的不确定性可能上升。在房地产市场承压之际，这可能会导致公司面临销售额下降的风险。2022年前九个月，龙湖集团的合同销售额同比下降28%，相较之下同一时期行业平均水平下降了29%。业绩表现稍好主要是因为龙湖集团的业务更多面向一二线城市，这里的市场抗压性优于规模较小的城市。我们预计龙湖集团2023-2024年的年度合同销售额将为2,000亿-2,050亿元人民币。新任董事会主席，同时为现任首席执行官陈序平，已在龙湖集团工作超过16年，他在龙湖集团的长期工作经验可以缓解部分风险。 即便如此，龙湖集团充足的资金水平和良好的债务资本结构将缓解短期风险。截至2022年6月30日，该公司的不受限现金余额有670元人民币（不包括销售监管账户的现金），完全覆盖其215亿元人民币的短期债务。截至2022年11月1日，龙湖集团针对2023年到期的银团贷款，已提前偿还51亿港元，并安排35亿港元再融资。这使得公司2023年将仅剩一笔3亿美元境外债券到期。我们认为，得益于超过100%的高现金回款率和2022年前半年租金收入强劲增长26%，龙湖集团的不受限现金余额将维持高企。截至2021年底，该公司未抵押的投资性房地产组合价值1,120亿元人民币，提供潜在额外资金。 我们预测由于租金收入增加和去杠杆化，龙湖集团2022-2024年的杠杆率将继续低于我们4.0倍的评级下调触发水平。我们预计该公司2022年的收入将增长10%-15%。这是因为截至2021年底，公司已销售未结转的收入高达3,150亿元人民币，而且，受同店增长和新购物中心开业的驱动，购物中心资产的租金收入将增长20%-30%。我们预计，由于房地产开发收入减少，龙湖集团2023-2024年的收入每年将下降10%-20%。因为要偿还债务，该公司的调整后债务规模每年将减少50亿-100亿元人民币。因此，我们认为2022-2024年间，龙湖集团的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将保持在3.4倍-3.9倍。 负面展望反映我们认为，龙湖集团的长期融资能力可能会进一步令其相对业务状况承压。同时反映我们认为，因为需要依赖内部资源偿还即将到期的债券和银团贷款，该公司的流动性缓冲可能会收紧。 如果龙湖集团的业务状况弱化，我们可能会下调其评级。上述情形可能因为该公司融资渠道收紧，而且合同销售表现不及我们预期，从而导致其市场份额被竞争者抢占而发生。如果因为合同销售额低于我们预期，导致该公司的杠杆率（以债务对EBITDA衡量）长期超过4.0倍，我们亦可能下调其评级。 如果因为融资渠道进一步收紧和针对现金使用的监管限制更加严格，导致龙湖集团的流动性缓冲收窄，我们也可能会下调其评级。 如果龙湖集团能通过较好的销售表现和可持续的融资渠道（包括银行和其他融资渠道）来保持充足的流动性，我们可能会将该公司的评级展望调整为稳定。同时，如果要将评级展望调整为稳定，该公司还需要保持其债务对EBITDA的比率低于4.0倍。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-2 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级