惠誉确认富力地产及其子公司‘RD’的评级（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 17 Apr 2023: 本文章英文原文最初于2023年4月17日发布于：Fitch Affirms Guangzhou R&F and Subsidiary at ‘RD’
惠誉评级已确认富力地产股份有限公司（Guangzhou R&F Properties Co. Ltd.，富力地产）及其子公司富力地产（香港）有限公司（R&F Properties (HK) Company Limited，富力香港）的长期外币发行人违约评级为'RD'（限制性违约）。惠誉同时确认富力香港的高级无抵押评级以及由Easy Tactic Limited发行、富力香港担保的票据的评级为'C'，回收率评级自'RR6'调整至'RR5'。
本次评级确认是基于，富力地产及富力香港的某些银行贷款及其他借款仍处于违约状态。
惠誉撤销富力地产的高级无抵押评级，这是因为该公司不再发债，因此惠誉认为该评级不再与其评级分析工作相关。
关键评级驱动因素
贷款被视为违约： 根据公司2022年财务报表审计报告，截至2023年3月末，富力地产的银行贷款及其他借款中有290亿元人民币处于违约或交叉违约状态。惠誉认为，这是因为富力地产的境内银行和金融机构贷款尚未正式展期，尽管该公司并不预期相关贷款机构会要求其立即偿付逾期贷款。
资本结构不可持续：富力地产在2022年进行了资本市场债务展期后，在2023至2024年间约有50亿元人民币资本市场债务到期。债务展期纾解了富力地产短期内的偿债压力，但惠誉认为，该公司在销售额未显著提高的情况下其资本结构仍然不可持续。惠誉预计，富力地产的合同销售额须达到400亿元人民币（2022年为330亿元人民币；2023年前两个月为35亿元人民币）才能实现自由现金流中性。
鉴于目前低迷的销售额，富力地产生成充裕现金流来化减债务的难度仍然较大，且其资本市场融资渠道仍将受限。
合同销售疲弱：2023年前3个月，富力地产的合同销售额同比下滑45%至74亿元人民币。自2022年7月以来，该公司的月均合同销售额约为20亿元人民币，而2021年该指标约为100亿元人民币。尽管近期房地产行业趋于稳定，但惠誉认为，鉴于富力地产的品牌有所削弱且推出新项目进行销售的能力有限，该公司的销售额不太可能大幅提升。
截至2022年末，富力地产拥有4,710万平方米土地储备，规模可观，开发总价值约6,400亿元人民币，包括104个在建项目，可在2023年为公司提供至多为1,250亿元人民币的可售资源。富力地产目前在筛选最有潜力生成短期流动性的项目进行开发，但惠誉认为，在目前的市场环境下，符合这一标准的项目数量有限。
进一步处置资产： 惠誉预计，进一步处置资产将为富力地产提供额外流动性。该公司在2022年完成了规模为49亿元人民币的资产处置，包括以27亿港元出售英国一个开发项目50%的股权、以13亿元人民币出售分别位于北京、福州和镇江的三家酒店，以及出售其他开发项目。富力地产继续寻求资产处置机会，且认为其酒店业务能够吸引投资者的兴趣。
评级推导摘要
富力地产的RD评级是基于，该公司在某些银行贷款及其他借款方面仍处于违约状态。
关键评级假设
- 2023年和2024年，合同销售额为300亿元人民币（2022年为330亿元人民币）
- 建安支出占按销售回款的65%，且无拿地活动
- 2023年和2024年，投资物业和酒店业务资本支出为10亿元人民币
评级敏感性
富力地产
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 违约问题得到解决，继而形成可持续的债务结构和债务期限结构。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 有证据表明富力地产启动破产申请、管理、接管、清算或其他正式清盘程序，或停止经营。
富力香港
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 违约问题得到解决，继而形成可持续的债务结构和债务期限结构。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 有证据表明富力香港启动破产申请、管理、接管、清算或其他正式清盘程序，或停止经营。
最佳/最差情景评级分析
国际信用评级非金融企业发行人的评级在三年评级周期内最佳情景下的评级上调幅度 (定义为以正向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为三个子级，最差情景下的评级下调幅度 (定义为以负向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为四个子级。各评级类别最佳至最差情景的信用评级范围介于“AAA”到“D”之间。最佳和最差情景信用评级的评定基于历史表现。
流动性及债务结构
流动性吃紧：截至2022年末，富力地产持有不受限制的现金22亿元人民币，不足以覆盖其437亿元人民币的短期债务。
发行人简介
富力地产成立于1994年，是一家专注于中高端房地产开发的房企。该公司还涉足酒店开发、商业运营、物业管理和建筑工程设计等领域。富力香港是富力地产全资拥有的境外投融资平台。
构成评级驱动因素的关键信息来源
评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
富力地产在管理战略方面的 ESG信用相关度评分为‘4’分，原因在于该公司合同销售持续疲弱，以及尽管债务获展期，其资本结构仍不可持续。这对富力地产的信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级