惠誉：债券违约凸显部分中资房企的低周转及集中度风险

Fitch Ratings-Hong Kong/Shanghai-07 June 2021: 本文章英文原文最初于2021年6月1日发布于：Defaults Highlight Some Chinese Developers' Low Churn, Concentration Risks 惠誉评级在其新发表的一份报告中指出，低周转业务比重较大及地域多元化程度有限是中资房企债券违约的两大驱动因素。 发生境内及/或境外债券违约的11家中资房企中，逾半数从事商业和旅游地产、工业园区、贸易中心及中高端住宅类房地产业务。这类业务现金回款周期较长，在行业下行周期更易受到冲击。 此外，五家违约开发商的可售资源和土地储备集中在极个别地区。受此影响，限购、限贷等当地楼市严控政策造成这部分房企销售受阻、现金回款周期延长。导致房企违约的其他因素包括多元化经营不善、公司治理薄弱以及激进拿地。 有两家违约开发商完成了违约债券处置工作，另有两家目前正在进行债务重整。其余房企大多自2020年三季度起相继发生违约，因而相关处置工作尚未取得显著进展。 低周转业务比重较大 发生境内及/或境外债券违约的11家中资房企(见附录4)中，有五家从事商业和旅游地产、工业园区及贸易中心等非住宅地产的开发建设，这类业务的现金回款周期明显长于住宅地产开发，导致这几家企业在行业下行周期更易陷入困境。 泰禾集团股份有限公司(泰禾)专注于中高端住宅开发，这或是导致其违约的一个主要因素。该业务定位造成周转率显著下降，同时由于一线及强二线城市的地方政府实施限价政策，致其利润率上升空间受限。 地域多元化程度较低 上述11家房企中有五家的可售资源和土地储备集中在个别地区。例如，华夏幸福基业股份有限公司和亿达中国控股有限公司的业务分别集中在河北省和大连市。 限购、限贷等当地楼市严控政策造成房企销售受阻、现金回款周期延长，继而令部分房企在强二线城市(如天津和合肥)及长三角等较发达地区拥有高比重业务的优势消失殆尽。 多元化经营不善、公司治理薄弱及激进拿地 四家开发商在违约前即已开展多元化经营，但它们新收购的业务(包括医疗、制造业、零售及IT)与房地产开发业务产生的协同效应往往较低，产生的回报亦不足以弥补杠杆上升的影响。 公司治理薄弱和激进拿地也对部分企业违约起到了推波助澜的作用。例如，上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司的实际控制人安排家族成员担任公司部分管理职位，而天津房地产集团有限公司则在违约前进行过高价购置土地。 达成处置方案的违约案例寥寥无几 截至2021年4月末，11家开发商境内外违约债券的本金总额分别为325亿元人民币和48亿美元。其中仅有两家完成了违约债券处置工作——债券置换是主要处置路径。 此外，泰禾提出以庭外重整方式对其境内外债券进行展期;而国购投资有限公司目前仍在通过法院进行重整。其余房企大多自2020年三季度起相继发生违约，因而相关处置工作尚未取得显著进展。 来源：惠誉评级