穆迪下调新城发展的评级至B1/B2；展望调整为稳定（完整评级公告）

香港、2023年3月8日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将新城发展控股有限公司(新城发展)的公司家族评级从Ba3下调至B1，并将New Metro Global Limited发行、新城发展担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从B1下调至B2。 穆迪也将New Metro Global Limited发行、新城控股集团股份有限公司(新城控股)担保的债券的有支持高级无抵押债务评级从Ba3下调至B1。新城控股是新城发展持股67%的子公司，并占后者的大部分业务。 穆迪也将评级展望从负面调整为稳定。 穆迪副总裁/高级分析师陈晨表示：“评级下调反映了新城发展的合约销售及市场地位有所削弱，同时我们预计未来12-18个月该公司的信用指标将恶化，因此不再支持此前的评级水平。” “稳定展望反映了我们预计未来12-18个月该公司将维持充足的流动性，以及符合其B1公司家族评级的财务指标。”陈晨补充称。 评级理据 穆迪预计2023年新城发展的合约销售额仍将弱于市场，同比将继续下降15%至人民币1,000亿元左右。2022年该公司的合约销售额较2021年的人民币2,340亿元大幅下降50%至人民币1,160亿元。上述业绩与Ba评级的中国房地产同业相比较弱。销售持续下滑也将削弱该公司未来12个月的现金流和信用指标。 该公司较弱的合约销售业绩反映其在过去12-18个月暂停补充土地储备并放慢建筑活动，从而保存流动性。该公司在三四线城市的业务比重较大，由于这些城市的经济基本面弱于一二线城市，因而可能也会限制公司在政府的需求侧支持性措施之下的复苏步伐。过去3年三四线城市对新城发展合约销售的贡献超过55%。 合约销售额下降将对该公司未来收入确认和财务指标产生影响。因此，未来12-18个月该公司EBIT/利息覆盖率将从截至2022年6月的12个月的3.2倍削弱到2.4-2.2倍，而同期其债务/EBITDA比率将从5.2倍升至6.8-7.5倍。上述预测财务指标更符合B1的公司家族评级。 但是，由于中国政府的相关措施已支持过去3-6个月新城发展在境内募集新的资金，穆迪预计未来12-18个月新城发展的流动性将保持充足。具体来看，新城发展通过中债信用增进投资股份有限公司的信用担保发行了人民币20亿元的境内中期票据，并于2022年12月通过H股配售筹集了19亿港元，用于偿还部分到期债务。这将帮助该公司为其较大规模的到期债务，包括6.5亿美元(约合人民币45亿元)的境外优先票据和总额为人民币96亿元的、将于2024年6月底前到期或可回售境内债券进行融资。 新城发展B1的公司家族评级也考虑了该公司成熟的投资性房地产组合将继续产生稳定的经常性租金收入。穆迪预计2023-2024年新城发展的租金收入将较2022年的人民币50亿元左右增长10%-15%至人民币58-62亿元。上述预测租金收入可覆盖预测期内公司总利息支出的125%-140%。 环境、社会和治理(ESG)因素方面，新城发展的股权集中于前董事长，其持有公司64.8%的股份。穆迪还考虑了以下因素：公司董事会7名董事中有3名独立非执行董事；公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和标准。近期管理层的调整不大可能对公司的运营产生重大影响，因为高级管理人员多数保持稳定，并且公司将维持目前的业务战略和财务政策。 因存在结构性从属风险，由新城发展担保的高级无抵押债券评级为B2，较其公司家族评级低一个子级。新城发展大部分债权在子公司(包括新城控股的中间控股公司)层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素。 另一方面，由新城控股担保的高级无抵押债券的评级为B1，反映了新城控股更接近资产，在清算情景下其债权人的受偿顺序优先于新城发展的债权人。债权人也得益于集团多元化的业务状况，包括集团下属分布在不同地域的大量运营子公司和投资性房地产产生的现金流。 可引起评级上调或下调的因素 如果新城发展实现合约销售额增长，同时维持充足的流动性，并改善其信用指标，则穆迪可能会上调其评级。评级上调考虑的信用指标包括：(1)调整后EBIT/利息覆盖率持续高于2.5-3.0倍以上；(2)债务/EBITDA比率持续低于7.0倍。 如果发生以下情况，穆迪可能下调新城发展的评级：该公司的流动性和融资渠道恶化；合约销售额降幅超出穆迪预期，或其信用指标削弱，EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍，债务/EBITDA比率持续高于8.0倍。 如果新城发展与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则其评级下调压力也可能会增大。 此外，若发生以下情况，受评债券的高级无抵押债务评级可能被下调：新城发展抵押其投资性房地产，导致其抵押债务显著增加，进而提高新城发展和新城控股的高级无抵押债务债权人的从属风险。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅地产开发业务。公司由新城发展前董事长王振华于1996年创立。王振华是新城发展的最大股东，持有公司64.8%的股份，其自1993年以来在中国(A1/稳定)从事房地产开发业务。 来源：穆迪投资者服务公司