惠誉：中国住宅预售制度的改革将给开发商带来风险

Fitch Ratings-Hong Kong/Shanghai/Singapore-27 November 2018: 本文章英文原文最初于2018年11月25日发布于：Fitch Ratings: Chinese Pre-Sale Reform Would Pose Risks to Developers 惠誉评级表示，中国政府对住宅预售制度的重新审视不太可能导致全面改革或使其逐步退出历史舞台，因为这可能对行业产生显著干扰。相反，惠誉认为潜在的改革仅针对特定项目及城市。全面限制预售或将削弱开发商的现金流，并使它们更依赖债务为项目提供资金。 中国的住宅预售制度允许开发商在项目竣工程度达到相对较低的门槛后，即可进行销售，之后用预售款为后续项目施工或拿地提供资金。2018年前3季度，预售款占到开发商可用项目开发资金的47.4%，是其经营性现金流的重要组成部分。预售款降低了开发商的资金需求，并抑制了杠杆。截至2017年末，惠誉授予评级的中国开发商的平均杠杆率为43.9%，与之相比较，印度主要开发商的杠杆率普遍接近80%，原因是它们只有在将房产交予买家后才可取得销售收入。 近年来，中国的住宅市场发展迅速，从其他行业吸取了大量资金。作为给该市场降温的更广泛举措的一部分，中国政府正在重新审视住宅预售制度。目前新建住宅每年售出的建筑面积约为14亿平方米，显著高于惠誉估计的约10亿平方米的可持续销量，这一数字足以支持未来10-15年的城镇化和住房改造。 自2018年6月以来，中国政府禁止开发商利用离岸债券发行所得的资金投资于新项目。此外，它们的国内融资也受到限制，例如，在交易所发行债券及在A股市场进行首次公开募股。开发商还受到持续偏紧的国内信贷环境影响，特别是信用状况较弱的开发商。这些融资方面的挑战表明，如果出台对住宅预售的限制性政策，开发商或将缩减拿地规模、放缓项目开发，而非提高杠杆以支持业务发展。 放缓项目开发与政府的目标相吻合，但潜在的巨大影响及开发商面临的风险可能会迫使政府谨慎行事。特别是，惠誉认为，即使最终对住宅预售制度实施改革，也只可能出现在那些刚性需求旺盛且临近竣工才开始销售的城市。考虑到对行业产生显著干扰的风险，全面改革的可能性不大。 在更大范围内取消住宅预售制度可能会对中国的金融体系、经济和地方政府财政带来重大的连锁反应。例如，开发商将因流动性吃紧而导致偿债能力降低，除非开发贷款发放力度加大。截至2017年末，对开发商发放的贷款占惠誉授予评级的国有及中型银行贷款的4%-10%，开发商发行的债券占截至2018年3季度末企业类债券本金的7.2%。由于开发商的拿地能力受到限制，住宅建设及供应量可能在初期出现大幅滑坡，这将影响到经济增长，并加剧一线和核心二线城市的供应不足状况。与此同时，由于30-50%的地方政府收入来自出售土地使用权和房地产相关税收，这部分收入届时也会面临风险。 住房和城乡建设部（住建部）日前发布了一份文件，指示湖北、四川、江苏、河南、辽宁和广东省的地方房管局对预售制度进行“深入”研究，并呈报应予以保留或取消的理由。此后，广东省一直在就这一事宜征求开发商的意见。 来源：惠誉评级