穆迪下调龙湖评级至 Baa3；评级列入进一步下调的观察名单

香港、2023 年 8 月 25 日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将龙湖集团控股有限公司 (龙湖) 的发行人评级及高级无抵押债务评级从 Baa2 下调至 Baa3。与此同时，穆迪将上述评级列入进一步下调的观察名单。此前的展望为负面。穆迪高级副总裁曾启贤表示：“下调评级反映了在龙湖合约销售放缓、利润率持续面临压力以及债务资本市场融资渠道依然受限的情况下，我们预计该公司的信用指标和流动性缓冲将会下降。” “下调观察反映了由于市场前景不明朗及融资环境波动，龙湖能否改善其运营业绩及恢复融资渠道存在不确定性。”曾启贤补充称。 评级理据 穆迪预计未来 12-18 个月龙湖的合约销售额将会趋弱，原因是虽然龙湖主要业务所在的一二线城市经济基本面较强，但中国房地产市场复苏的不确定性上升为其蒙上阴影。近期几家中国房地产开发商的信用压力事件可能会进一步影响购房者对房地产业的信心，尤其是对民营开发商的信心，这可能会在未来 6-12 个月制约此类开发商的销售和现金流。 2023 年前 7 个月龙湖的合约销售额同比增长 6%，支持因素是 2022 年底中国优化防疫政策后需求得到释放，并且政府出台支持房地产业的政策，两者推动该公司 2023 年前 4 个月销售强劲增长。鉴于市场信心趋弱及购房者避险意识上升，穆迪预计 2023 年龙湖全年的合约销售额将从 2022 年的人民币 2,020 亿元下降约 10%至人民币 1,800 亿元左右。如果市场的低迷态势持续，该公司 2024 年的合约销售额可能会进一步下降。销售额下滑将削弱该公司未来 12-18 个月的收入确认和运营现金流。龙湖可能也需要通过打折来加快销售节奏，因而会降低其房地产开发业务的利润率。 因此，未来 12-18 个月龙湖的调整后债务/EBITDA 比率可能会从截至 2023 年6 月的 12 个月的 4.6 倍削弱至 5.0 倍左右，同期其 EBIT/利息覆盖率则会从4.7 倍降至 4.0-4.5 倍。上述信用指标不再支持该公司此前 Baa2 的评级。尽管龙湖的流动性依然充足，但若该公司无法恢复资本市场融资渠道，并继续利用内部资源来偿还到期债券，则穆迪预计未来 12-18 个月其流动性缓冲将会缩减。 具体来看，2024 年底之前龙湖将有大约人民币 120 亿元的境内债券到期或可回售。当前境内债券市场发行放缓反映了民营开发商在境内债务资本市场的融资渠道受到限制。近期部分民营开发商的信用压力事件之后融资环境出现波动，这也可能会加大投资者的避险意识，并阻碍龙湖恢复融资渠道。同期龙湖也有境外银行贷款到期。境外银行对中国房地产开发商 (尤其是民营开发商) 的放贷意愿下降可能会制约龙湖为上述贷款全额再融资的能力。龙湖的流动性管理审慎，并通过为到期债务再融资和提前还款将短期再融资需求维持在较低水平，因此可能会部分缓解其再融资压力。截至 2023 年 6月，该公司的无限制用途现金结余为人民币 713 亿元，相当于其短期债务的2.0 倍左右。 龙湖的评级也考虑了其强大的品牌知名度、在主要经济区的优质土地储备、审慎的业务与财务管理历史，以及不断增长的经常性租金收入。龙湖的经常性租金收入可能会提供部分现金流支持。虽然中国经济增长放缓，并可能会影响消费与龙湖的租金收入增长，但在该公司新的购物中心与租赁房地产项目竣工及持续增加的推动下，穆迪预计未来 12-18 个月其租金收入将增长 5%-10%。上述经常性租金收入将覆盖未来 12-18 个月龙湖利息总支出的 135%-145%，高于截至 2023 年 6 月的 12 个月的 122%。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了龙湖的股权集中于大股东蔡馨仪女士，即吴亚军女士的女儿。截至 2023 年 6 月底，蔡馨仪女士通过XTH 信托持有龙湖 43.36%的股权。穆迪也考虑了该公司审慎的财务与流动性管理记录。 可引起评级上调或下调的因素 穆迪将关注龙湖的以下能力：(1) 恢复债务资本市场融资渠道；(2) 加强合约销售和财务指标；(3) 在波动的运营和融资环境下维持强劲的流动性缓冲。鉴于龙湖的评级处于下调观察中，其不大可能上调。若龙湖持续加强其合约销售和财务指标，并以稳定的成本持续获得不同类型的融资，则穆迪可能会确认其评级。但是，若龙湖无法恢复融资渠道并加强合约销售，则穆迪可能会下调其评级。如果龙湖采取激进的财务管理策略，导致其财务指标和流动性恶化，则其评级也会面临压力。 评级下调考虑的主要信用指标包括 EBIT/利息覆盖率持续低于 4.5 倍，以及调整后债务/EBITDA 比率持续高于 4.5-5.0 倍。若龙湖大量进行抵押融资，进而加大其法律从属风险，则穆迪也可能下调其高级无抵押债券评级。 龙湖集团控股有限公司是中国领先的住宅和商业房地产开发商之一。该公司于 1993 年成立，其业务始于重庆，并在当地建立了稳定的品牌知名度。截至 2023 年 6 月底，龙湖的土地储备总建筑面积约为 5,489 万平方米，分布于中国五大经济地区的 61 个城市。 来源：穆迪评级