惠誉授予南京金盛国际家居首次B+的IDR评级，展望稳定

惠誉评级 - 香港/北京 - 2018年3月9日：惠誉评级已向南京金盛国际家居市场经营管理有限公司（Nanjing Jinsheng International Household Market Operating and Management Co., Ltd.，以下简称“南京金盛”）授予首次长期外币发行人违约评级（IDR）'B+'，展望稳定。惠誉还授予南京金盛'B+'高级无抵押评级，以及，授予南京金盛拟发行美元优先票据'B+(EXP)'预期评级，Recovery Rating为'RR4'。 拟发行票据的评级与南京金盛高级无抵押评级相同，因为其构成公司无条件及不可撤销的责任。发行募集资金用于现有债务再融资。 南京金盛评级的支持因素包括：作为一家成熟的家居装饰和家具商场运营商，南京金盛拥有较长的运营历史和已被证明的管理能力；公司位于南京和上海的优质投资物业组合；增长中的经常性收入以及令人满意的利息覆盖率。评级的制约因素包括：杠杆高；多元化不足；以及来自关联方的大量曝险。 关键评级驱动因素 经验丰富的家居商城运营商：南京金盛在中国连锁家居装饰和家具（HI&F）零售商场运营方面拥有超过20年的经验，公司已经建立了自己的品牌，并跻身国内前五大运营商。由于该行业高度分散，2016年，南京金盛的市场份额为2.4％，规模相对较小。截至2017年底，南京金盛拥有并经营7家家居购物中心，目标客户为南京、上海、武汉、呼和浩特的中高端客户。南京金盛旗下家居商城的可出租面积为66.3万平方米，所处位置交通方便、人口密度高。 经常性收入上升：惠誉预计，2018-2019年间，南京金盛投资物业的经常性收入将按年增长6％-13％，这主要得益于公司已有的成熟商场，以及每年增加一座新商场的计划。在行业周期中，南京金盛旗下商场保持了适中的租金和高出租率（90%以上），其投资物业组合于2016年带来租金收入6.98亿人民币，rental yield on market value保持在6%的健康水平，高于同类中国公司的5%左右；不过，比红星美凯龙（BBB/Stable）略低（6.9% yield for the self-owned malls）。 此外，南京金盛从其关联方金盛地产（Jinsheng Real Estate Investment）获得年度现金利息收入。南京金盛向金盛地产提供资金，后者代表前者开发家居商城。 大量的关联方曝险：南京金盛于关联方的大量曝险将其评级限制在当前水平。截至2016年底，关联方应收账款达到人民币29亿元（2015年底为人民币44亿元）。内部资金主要借予金盛地产专门用于投资新商场，这些商场由南京金盛管理并将注入/回售给南京金盛。 此种安排属于历史遗留问题（legacy issue）。南京金盛计划，未来将自行扩张新商场，不再向金盛地产提供新借款。金盛地产开发的现有四座商场已经全部完工。因此，惠誉将南京金盛的应收账款视为投资新商场的成本以及物业资产的一部分，同时，把来自金盛地产的现金利息收入视为经常性收入。 财务状况中等（Moderate）：南京金盛的利息覆盖率（recurring EBITDA plus cash interest income over cash interest）令人满意，在1.2x左右，与high 'B'评级的同业公司相当。然而，南京金盛的杠杆率高，自2015年以来一直保持在50％左右，原因在于，公司南京旗舰商场的二期建设，以及，透过金盛地产投资的数个新商场。惠誉预计，随着2019年开始的房地产销售大量现金回收以及更多商场趋于成熟，南京金盛的杠杆率（net debt / investment property market value and receivables from related parties）将在中期内改善至40％。 评级的缓冲区间有限：由于公司业务和财务状况的压力，南京金盛的评级缓冲区间（Rating Headroom）有限。南京金盛的规模小，且地域和资产集中度高：2017年，南京商场在公司可出租面积中占比为60％，并贡献了租金收入的64％。此外，南京金盛的利息覆盖率接近1.1x（负面评级行动的触发门槛）。 ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。