惠誉调整龙光地产的评级展望为正面并确认其评级为'BB-'（完整评级公告）

Fitch Ratings-Hong Kong-14 May 2019: 本文章英文原文最初于2019年5月7日发布于：Fitch Revises Logan's Outlook to Positive; Affirms at 'BB-' 惠誉评级已将中国房企龙光地产控股有限公司（龙光地产）的评级展望从稳定调整为正面，并确认其长期外币和本币发行人违约评级为'BB-'。惠誉同时确认龙光地产的高级无抵押评级和未偿付外币高级无抵押债务的评级为'BB-'，以及该公司永续次级资本证券的评级为'B'。 本次评级展望调整是基于，龙光地产的财务状况有所改善，而且惠誉预计未来6到12个月内该公司的杠杆率将降至40%以下并将保持在该低位，因该公司拥有充足的土地储备支持其增长。龙光地产在业务扩张的同时实施了稳健的财务政策（杠杆率下降就是一个证明）并保持着较高的盈利能力——EBITDA利润率约为30%。 关键评级驱动因素 杠杆率下降：龙光地产的杠杆率（依据按比例合并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存的比率计算）已从2017年末的48%降至2018年末的41%，略高于40%（触发惠誉考虑上调该公司评级的杠杆率阈值）。2018年龙光地产用于补充土地储备的支出为347亿元人民币，占该公司同年合同销售额的49.6%。2016年和2017年龙光地产购地款与合同销售额的比率分别为42%和58%。 2018年末龙光地产的土地储备总规模为3630万平方米，足以支持未来五到六年的开发需求。惠誉预计，2019年至2020年间该公司将把并表合同销售额的45%-50%用于补充土地储备并保持足以支持五到六年开发需求的土地储备规模，而且未来6到12个月内该公司的杠杆率将降至40%以下。房企在二线城市拿地的兴趣日益高涨可能会拉高地价，这可能令龙光地产的去杠杆进程慢于惠誉的预期。 利润率保持高位：2018年龙光地产的EBITDA利润率（不含销售成本中的资本化利息）保持在32%的高位（2017年为33%）。持续较高的盈利能力有助于该公司去杠杆。惠誉预计，随着龙光地产的深圳和惠州高利润旧改项目于2018年开始预售，未来两到三年该公司将保持较高的盈利能力。2019年至2020年间龙光地产的EBITDA利润率有望保持在30%以上。 销售规模扩大：随着合同销售楼面面积增加81% 至440万平方米，2018年龙光地产的合同销售额增长了65%至718亿元人民币，但合同销售平均售价下降了9%至每平方米16,022元人民币。此外，龙光地产销售区域的多元化程度有所提高。惠誉预计，龙光地产的年合同销售额将进一步增至2019年的890亿元人民币和2020年的1120亿元人民币。 集中度风险下降：惠誉认为，龙光地产土地储备的地理位置优越，并且该公司在过去 12到24个月里将业务扩张到了新的城市，涵盖长三角地区、香港和新加坡。这将降低该公司未来一到两年的集中度风险。龙光地产的合同销售额来源集中在广东省，其中深圳和大湾区（含深圳）分别贡献了该公司2018年合同销售额的约9%和42%（2017年分别为15%和39%）。惠誉预计，2019年至2020年间大湾区占龙光地产权益合同销售总额的比例将约为35%-40%。 评级推导摘要 龙光地产的合同销售规模与旭辉控股（集团）有限公司（BB/稳定；合同销售额为760亿元人民币）等'BB'评级中国房企的水平相当， 高于合景泰富集团控股有限公司（合景泰富；BB-/稳定）、中国奥园集团股份有限公司（BB-/正面）及禹洲地产股份有限公司（禹洲地产；BB-/稳定）等'BB-'评级同业的水平——这些房企的合同销售额为400亿元到600亿元人民币。 此外，龙光地产的EBITDA利润率与合景泰富及禹洲地产等注重利润率的房企的水平相近。2018年末龙光地产的杠杆率为41%，与合景泰富、禹洲地产及时代中国控股有限公司（BB-/稳定）等'BB-'评级中国房企40%-50%的杠杆率水平相当。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2019年和2020年合同销售额分别为890亿元和1120亿元人民币（2018年为710亿元人民币） - 2019年至2021年间EBITDA利润率（销售成本不含资本化利息）为30%-31%（2018年为32%） - 2019年至2020年间合同销售收入中的40%-50%用于拿地，以保持足以支持约五年开发需求的土地储备 评级敏感性因素 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： - 杠杆率（依据按比例合并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存的比率计算）持续低于40% - EBITDA利润率（不含已售产品成本的资本化利息）持续高于30% 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： - 如果龙光地产未能在未来12到18个月内持续满足正面评级行动的触发条件，惠誉将把其评级展望从正面调整为稳定。 流动性 流动性充足：截至2018年末，龙光地产持有现金总计357亿元人民币（包括80亿元人民币受限制的现金及抵押存款），足以覆盖其164亿元人民币的短期债务及25亿元人民币的跨境担保安排。 完整评级行动列表 龙光地产控股有限公司 - 长期外币发行人违约评级确认为'BB-'；评级展望从稳定调整为正面 - 长期本币发行人违约评级确认为'BB-'；评级展望从稳定调整为正面 - 高级无抵押评级确认为'BB-' - 未偿付的高级无抵押票据的评级确认为'BB-' - 次级资本证券的评级确认为'B' 来源：惠誉评级