惠誉确认中海宏洋的评级为'BBB'；展望稳定
Fitch Ratings - Hong Kong - 13 Jul 2021: 本文章英文原文最初于2021年7月13日发布于：Fitch Affirms China Overseas Grand Oceans at 'BBB'; Outlook Stable
惠誉评级已确认中国海外宏洋集团有限公司（China Overseas Grand Oceans Group Ltd，中海宏洋 ）的长期发行人违约评级为'BBB'，展望稳定。惠誉同时确认中海宏洋的外币高级无抵押评级及其未偿付票据的评级为'BBB'。
惠誉采用自上而下的评级方法，基于中海宏洋母公司中国海外发展有限公司（中国海外发展，A-/稳定）'bbb+'的独立信用状况，下调一个子级得出中海宏洋的评级。中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司（中国建筑，A/稳定）在住房建设领域的部分战略职能由中国海外发展履行——中国海外发展是中国建筑旗下主要的房地产业务开发平台。但惠誉认为，中海宏洋由于业务规模及其对中国海外发展的贡献有限，对上述战略职能的贡献不大，因此其评级未获一个子级的调升。
本次评级确认反映了中海宏洋与中国海外发展之间在战略、运营及股权层面的持续关联性。中海宏洋的独立信用状况为'bb'，原因是该公司的杠杆率（以净负债与调整后库存的比率衡量）较低——2020年约为21%，2019年不到10%。这令中海宏洋具有很大的财务灵活性来满足业务发展和偿债需要——尽管其业务规模与'BB-'评级房企更相似。
关键评级驱动因素
杠杆率较低：中海宏洋的独立信用状况反映了其持续处于低位的杠杆率（以净负债与调整后库存的比率衡量）——2020年约为21%，但较小合同销售规模与'BB-'评级同业更相似。中海宏洋的杠杆率远低于'BB-'评级同业的水平——这些公司的杠杆率接近40%。惠誉预计，未来一至两年中海宏洋的杠杆率将随业务规模的扩大而小幅升至22%-23%。
利润率与'BB'评级同业的水平相当：2020年中海宏洋的EBITDA利润率（不含资本化利息）从2019年的31.0%降至24.4%，原因是该公司拿地和建安成本较高的项目得到确认。中海宏洋的EBITDA利润率与'BB'评级同业的水平相当。惠誉认为，该公司的利润率或下降0.5-1.5个百分点至23%-24%，原因在于，中海宏洋的主要业务仍集中在低线城市，这些城市受到会影响房企利润率的土地竞拍的影响较小。
2020年中海宏洋的合同销售平均售价较2019年的每平方米10,652元人民币增长3.7%至每平方米12,202元人民币，这得益于住房价格的普遍上涨以及该公司在合肥、盐城及扬州等强二线城市的业务比重的上升。
销售和拿地加速：惠誉预计，中海宏洋持续扩大的销售规模将进一步增强其业务状况。2021年前6个月，该公司的合同销售额增长55.3%至逾430亿元人民币。中海宏洋合同销售规模持续扩大促使其加快拿地。2020年该公司购置了面积总计为1,157万平方米的土地储备，购地金额为462亿元人民币。惠誉预计，到2021年末中海宏洋的土地储备总量将逾3,000万平方米，足以支持四年以上的开发需求。
母子公司关联性强：惠誉评定中海宏洋与中国海外发展之间的整体关联性为强，原因在于这两家公司之间的法律关联性弱、战略关联性强且运营关联性强。中国海外发展是中国最大且盈利能力最强的房企之一，对中海宏洋持股38.32%。中国海外发展专注于一二线城市，而中海宏洋是中国海外发展旗下用于向三四线城市扩张的唯一一家公司，这增强了其对母公司的长期战略重要性。
中海宏洋与中国海外发展相互融合，高管和经营管理层重叠，共用品牌、市场资讯及管理系统。但是，鉴于2020年中海宏洋约占中国海外发展合同销售总规模的20%，惠誉认为中国建筑向中国海外发展提供的支持不会惠及中海宏洋。因此，惠誉基于中国海外发展的独立信用状况下调一个子级，得出中海宏洋的发行人违约评级。
评级推导摘要
惠誉采用自上而下的评级方法对中海宏洋进行评级；该公司的评级比其母公司中国海外发展'bbb+'的独立信用状况低一个子级。
鉴于经营环境风险（包括住房限购及土地拍卖价格上限等监管限制），中国房企不太可能获得'BBB+'以上的评级。
关键评级假设
中海宏洋评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2021至2023年间合同销售额每年增长5%-10%；
- 2021至2023年间建安成本每年增长3%；
- 2021至2023年间地价每年上涨3%；
- 2021至2023年间平均售价上涨2%-5%。
评级敏感性
中海宏洋的独立信用状况
可能单独或共同导致惠誉上调中海宏洋独立信用状况的未来发展因素包括：
- 除非中海宏洋的业务规模显著扩大，否则惠誉不太可能上调其独立信用状况
可能单独或共同导致惠誉下调中海宏洋独立信用状况的未来发展因素包括：
- 净负债与调整后库存的比率恶化至持续高于35%
中海宏洋的发行人违约评级
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 除非有证据表明中国海外发展与中海宏洋之间契约层面的关联性有所增强，否则惠誉不会对中海宏洋采取正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 中国海外发展与中海宏洋之间战略、运营或股权层面的关联性减弱
- 中海宏洋在运营、财务及流动性状况持续走弱时未获得中国海外发展的支持
- 中国海外发展的独立信用状况走低
流动性及债务结构
流动性充足：2020年末中海宏洋持有现金205亿元人民币以及受限制的现金75亿元人民币，短期债务为138亿元人民币。2020年该公司的债务总额为405亿元人民币，2019年为308亿元人民币。中海宏洋的有息债务中92%为银行借款，其余8%为境外高级票据。2020年该公司的平均利率为4.0%，2019年为4.7%。惠誉预计，2021至2022年间中海宏洋的融资成本率将保持在4.0%左右。
发行人简介
中海宏洋是一家专注于低线城市的中国房企，其主要股东中国海外发展的业务则集中在一二线城市。中海宏洋负责执行中国海外发展在低线城市的业务扩张，因此其对后者具有长期战略重要性。中海宏洋与中国海外发展的高管和经营管理层重叠，共用品牌、市场资讯及管理系统。
财务报表调整摘要
惠誉计算的2020年末中海宏洋的调整后库存为580亿元人民币，包括物业开发库存、按成本计算的投资物业、酒店物业及合资公司投资。客户定金、应付少数股东款项以及应付合资公司和联营公司款项自上述项目的总和中扣除。
中海宏洋为第三方提供的担保被归类为债务。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级