穆迪将世茂房地产的评级展望从稳定调整为正面（评级公告全文）

香港、2018年12月11日 - 穆迪投资者服务公司已将世茂房地产控股有限公司（世茂）的Ba2公司家族评级和Ba3高级无抵押债务评级的展望从稳定调整为正面。 穆迪同时维持世茂的评级。 评级理据 穆迪助理副总裁/分析师陈文翰表示：“正面评级展望反映我们预计受出色的合约销售执行支撑，未来12-18个月世茂的信用指标将改善。” 继2017年销售同比增长48%至人民币1,008亿元之后，2018年前11个月世茂的合约销售额同比增长75%至人民币1,550亿元（并表公司全额入账，合营及联营企业按持股比例计算）。 公司销售业绩强于预期，原因包括：（a）产品设计改善、产品供应得以丰富；（b）强化向销售人员提供的销售激励；（c）土地储备现今更为多元化以管控监管风险。 穆迪预计2018年世茂合约销售额可较去年增长64%至人民币1,650亿元（并表公司全额入账，合营及联营企业按持股比例计算），较其人民币1,400亿元的全年目标高18%，且远高于2017年人民币1,010亿元和2016年人民币680亿元的水平。 此外穆迪预计虽然2019年国内新房销售总额同比可能会下滑5%，2019年世茂的合约销售额可增长21%左右至人民币2,000亿元。 尤为出色的销售业绩以及强劲流动性状况可使其能够在面临挑战的环境之下从实力稍弱的开发商手中夺取市场份额。 2018年世茂收入可实现23%的同比增长至人民币870亿元左右。因预计未来12-18个月合约销售强劲，2019年公司收入可较2018年增长37%至人民币1,190亿元左右。 超过人民币1,000亿元的确认收入规模水平可带来建筑成本的规模优势。 公司境内银行融资渠道顺畅令世茂的优势进一步加强。 上述积极动态令公司评级水平趋近于Ba1评级同业。 另外，未来12-18个月公司的债务杠杆（以收入/调整后债务衡量）将在2017年71%的基础上趋向于85-90%左右，其驱动因素包括收入增长、土地储备补充节制有度及债务温和增长。 穆迪此外预计随着公司继续实现收入增长并将毛利润率稳定在30%左右，未来12-18个月世茂的EBIT/利息覆盖率将进一步改善至3.8-4.0倍。 正面展望亦基于世茂不断增长非房地产开发收入（包括酒店收入和投资型物业租赁收入）将增至人民币30亿元以上，相当于未来12-18个月该公司总利息支出的35%左右，该水平在Ba评级同业中并不常见。 行业周期波动可令公司遭遇流动性压力，而上述非开发类收入增强了公司在整个房地产开发景气周期中的偿债能力。酒店和投资型物业可用于抵押融资或资产出售，从而为公司提供可供选择的融资渠道。 世茂Ba2的公司家族评级反映该公司多元化且位置优越的土地储备，这能够在中期内支持其业务增长。公司产品结构及地域覆盖重点的改善亦能够支持其实现更出色的销售执行及库存周转。 此外，历史上世茂境内外融资渠道丰富且稳定。通过香港和上海上市的两家企业，该公司拥有两个股票融资平台。 但世茂的评级受公司信用指标偏弱的制约，不过未来12-18个月其信用指标有望逐步改善，因为该公司将采取更为严格的财务管理。 世茂的流动性充裕。包括限制用途现金在内，截至2018年6月底该公司持有现金总计人民币360亿元，足以覆盖公司未来12个月人民币290亿元的到期债务。 若实现以下几项，则世茂的评级有上调可能：（1）继续实现销售的强劲增长，且盈利能力改善；（2）保持强劲的流动性及顺畅的境内外银行和资本市场融资渠道，或（3）在财务管理及购地方面采取审慎策略。 显示其评级有上调可能的具体信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于4.25倍，调整后收入/债务比率持续高于90%。 若出现以下情况，则评级展望可能恢复为稳定：（1）合约销售增速低于预期；（2）流动性状况转弱；（3）激进举债购地，或（4）未来12个月信用指标突破上调触发水平的可能性不大。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development）。 世茂房地产控股有限公司（世茂）是一家于2006年7月在香港联交所上市的国内房地产开发企业。截至2018年9月30日，董事长许荣茂持有该公司69.6%股权。2018年6月底，世茂与其持股58.92%的上海A股上市子公司上海世茂股份有限公司（上海世茂）共持有3,700万平方米的权益土地储备。 来源：穆迪