穆迪维持龙湖的Baa2评级；展望稳定

香港、2022年4月12日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持龙湖集团控股有限公司（龙湖）Baa2的发行人评级和高级无抵押债务评级。 展望仍为稳定。 穆迪高级副总裁曾启贤称：“维持评级反映了我们预计龙湖将有稳健的信用指标和强劲流动性来应对中国房地产行业面临的挑战，同时公司不断增长的经常性租金收入将为未来1-2年提供财务缓冲空间。” “稳定展望反映了我们预计龙湖将维持稳健信用指标、审慎财务管理政策和顺畅的多个融资渠道。”曾启贤补充称。 评级理据 龙湖Baa2的发行人评级反映了其强大的品牌实力、地域分布多样化、强劲的流动性、以及在各个业务周期维持稳定销售增长的记录。龙湖不断扩大的投资型房地产组合将提高其经常性租金收入，进而支持其现金流稳定性及盈利能力。 龙湖增加住宅开发和房地产投资的战略令公司面临行业周期性和执行风险，同时还有持续融资需求。尤其是，目前房地产市场低迷和融资环境趋紧加重了挑战。但公司严谨审慎的财务管理策略、不断增长的经常性现金流以及顺畅的融资渠道和较低的融资成本，为其提供了应对上述顾虑的缓冲空间。 穆迪预计，由于市场环境低迷，2022年该公司的合约销售总额将下降约10%，至人民币2,600亿元左右，2023年将下降约5%，至2,500亿元人民币左右。 尽管如此，龙湖的财务指标将保持稳健。穆迪预计，由于收入小幅增长一定程度上将抵消利润率小幅收缩的影响，未来1-2年该公司的收入/调整后债务比率和EBIT/利息覆盖率将分别保持在110%左右和5.5倍左右的强劲水平，而2021年分别为107%左右和5.7倍。在不确定的运营和资金环境下，龙湖也将控制其债务增长。 此外，龙湖不断增长的经常性租金收入将增强公司的现金流稳定性并改善其偿债能力。穆迪预计未来1-2年龙湖的租金收入/利息覆盖率将从2021年的119%升至145%-165%。这些指标符合Baa2的发行人评级，并反映了穆迪预计龙湖的运营将比其大多数中国房地产同业更具抗压能力。 穆迪预计龙湖仍将维持良好的流动性，这受到公司审慎的流动性管理策略和顺畅的多种融资渠道所支撑。公司的内部资源（包括无限制用途现金结余和运营现金流）将足以满足其未来12-18个月的承诺支出和再融资需求。2021年底该公司的无限制用途现金/短期债务比率从2021年6月底的5.2倍和2020年底的4.2倍提高至6.1倍。 龙湖的发行人评级和高级无抵押债务评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。这是因为虽然龙湖是一家控股公司，大部分债权在运营子公司层面，但龙湖的债权人受益于集团多元化的业务结构，现金流来自大量运营子公司和不同业务领域，如地产开发、购物中心和公寓租赁。业务的多元化缓解了结构性从属风险。 治理因素方面，穆迪将龙湖的所有权集中度纳入考量。截至2022年2月，龙湖的大股东蔡馨仪女士（董事长千金）持有公司司42.63%的股权。穆迪还考虑了该公司管理层维持审慎财务政策的良好记录，体现为：净债务/股本比率稳定在45%-55%，成熟的管理团队；8人组成的董事会中有4名独立非执行董事；公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和披露标准。 可引起评级上调或下调的因素 若龙湖实现以下几点，其评级可能会上调：增强其运营和财务状况；维持强劲流动性和审慎的财务管理策略；形成与股权结构多元化的企业一样更有力的机构企业治理框架和标准；有应对股权和重要人员变化风险的能力。 但若发生以下情况，龙湖的评级可能会被下调：合约销售额、盈利能力或流动性显著恶化；或公司大规模举债扩张导致信用指标趋弱，令收入/调整后债务比率降至85%-90%以下，EBIT/利息覆盖率持续低于5.0-5.5倍或经常性租金收入/利息覆盖率持续低于95%-100%。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 龙湖集团控股有限公司是中国领先的住宅和商业房地产开发商之一。该公司于1993年成立，其业务始于重庆，并在当地建立了品牌知名度。截至2021年12月，龙湖的土地储备权益总建筑面积约为7,350万平方米，分布于中国五大地区的69个城市。 来源：穆迪投资者服务公司