穆迪维持绿地控股和绿地香港的评级；展望从负面调整为稳定
香港、2018年9月20日 - 穆迪投资者服务公司将绿地控股集团有限公司（Greenland Holding Group Company Limited，“绿地控股”）及其子公司绿地全球投资有限公司（Greenland Gloabl Investment Limited，“绿地全球”）和绿地香港控股集团有限公司（Greenland Hong Kong Holdings Limited，“绿地香港”）的评级展望从负面调整为稳定。
同时，穆迪维持以下评级：
1. 绿地控股Ba1的公司家族评级；
2. 绿地全球发行、绿地控股提供无条件及不可撤销担保的中期票据计划(P)Ba2的有支持高级无抵押债务评级；
3. 绿地全球发行、绿地控股提供无条件及不可撤销担保的高级无抵押票据Ba2的有支持高级无抵押债务评级；
4. 绿地香港Ba2的公司家族评级；
5. 绿地香港中期票据计划(P)Ba3的有支持高级无抵押债务评级；
6. 绿地香港美元票据Ba3的有支持高级无抵押债务评级。
绿地香港的中期票据计划及相关票据获得绿地控股、绿地香港和债券受托人之间股权收购协议和维好协议的支持。
评级理据
穆迪分析师陈正量称：“展望从负面调整为稳定反映了我们预计在未来1-2年，受公司对资本支出和运营资本需求的控制所支持，绿地控股将继续利用改善后的运营现金流降低杠杆水平。”
“同时，信用指标的改善将使绿地控股符合Ba1的公司家族评级水平，”陈正量补充道。
穆迪预计，绿地控股的收入/调整后债务比率将从截至2018年6月30日12个月的120%趋近于130%-140%，同期EBIT/利息比率从2.8倍改善至3.0倍左右。考虑到公司较大的运营规模、顺畅的融资渠道和多元化的业务，上述指标使其符合Ba1的公司家族评级区间。
绿地控股信用指标的改善是由于公司的债务增长放缓、房地产销售持续增长、审慎的购地策略以及对改善现金回款的持续重视。2018年6月底，该公司债务总额从2017年底的人民币2,770亿元左右和2016年底的人民币2,860亿元降至人民币2,640亿元。
同时，穆迪预计绿地控股2018年合约销售额约为人民币4,000亿元，2019年达到人民币4,300–4,500亿元，同时购地支出维持在年度合约销售额的30%以下。
如此低的支出水平是由于公司可观的土地储备。根据穆迪的估测，2018年6月30日绿地控股的土地储备为1.38亿平方米，足以支持其未来4-5年的房地产开发计划。
合约销售额的持续增长将为绿地控股的业务扩张提供重要的资金来源，并支持其未来12-18个月的收入增长。
穆迪认为，在房地产销售增长以及建设业务扩张的推动下，绿地控股的收入将继续稳步增长。穆迪估测，2018年上半年建设业务约占公司总收入的49%及毛利的10%。
绿地控股公司家族评级的稳定展望反映了穆迪预计未来12-18个月公司在扩大规模的同时将继续控制债务增长和购地节奏。
绿地控股Ba1的公司家族评级反映出其实现房地产开发业务稳健增长的往绩以及在主要市场的领先地位，得益于公司在中国（A1/稳定）市场高度多元化的地域覆盖。
Ba1评级还考虑了绿地控股依托其地方国企背景以及上海市重要企业的地位（对当地城镇化的重要作用）在融资和购置土地方面的强大能力。
制约绿地控股评级的主要因素是其因为以往业务迅速扩张导致偏弱的信用指标。此外，削弱其评级的另一因素是非房地产业务迅速增长带来的执行风险。但是，公司过去12-18个月债务管理的改善部分缓冲了上述因素的影响。
绿地香港的评级展望从负面调整为稳定反映了绿地控股向其提供支持的能力有所改善。
绿地香港评级的稳定展望反映了穆迪预计绿地控股将在必要时向绿地香港提供财务和运营支持，并且未来12-18个月绿地香港的个体信用状况将保持稳定。
绿地香港Ba2的公司家族评级包含穆迪基于绿地控股在必要时将提供有力支持的预期给予的两个子级提升。
绿地香港的个体信用质量则反映了其土地储备规模较小但位置优越，以及穆迪预计该公司将通过内部扩张及提高与母公司的业务整合来扩大规模。
绿地香港个体信用质量也考虑了绿地控股对其运营及银行融资的支持。
若绿地控股实现以下方面，其评级有上调空间：(1) 保持在中国住宅市场的领先地位；(2) 在土地购置和财务管理方面维持审慎做法；(3) 改善信用指标，收入/债务比率持续高于140%，EBIT/利息覆盖率持续高于3.5倍。
另一方面，若出现以下情形，绿地控股将面临评级下调压力：(1) 销售业绩不佳或销售回款缓慢；(2) 利润率下降；(3) 大举扩张或购地导致债务大幅增加；和/或 (4) 非房地产业务风险上升。
如果绿地控股的信用指标趋弱，收入/调整后债务比率持续低于100%，合并EBIT/利息覆盖率持续低于2.0-2.5倍，则穆迪将考虑下调其评级。
如果上海市政府大幅降低在绿地控股的持股比例，导致其融资渠道受到削弱，这也会对绿地控股的评级产生负面影响。
如果绿地香港实现以下方面，其评级存在上调空间：(1) 成功实施业务计划；(2) 改善规模和多元化程度；(3) 改善信用指标，以收入/调整后债务衡量的债务杠杆率持续高于85%-90%，调整后EBITDA/利息比率持续高于3-3.5倍。
除了上述考虑因素之外，穆迪只有在上调母公司评级的情况下，上调绿地香港的评级。
另一方面，若发生以下情况，绿地香港的评级可能会面临下调压力：(1) 公司未能产生运营现金流来维持流动性缓冲；(2) 未能维持合约销售额和收入增长；或 (3) 显著加快开发步伐，并执行激进的土地购置或收购计划，以收入/调整后债务衡量的债务杠杆率持续低于60%-65%。
若有迹象表明母公司绿地控股减持其股份或支持力度下降，或母公司评级下调，则绿地香港的评级也会下调。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发布的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development Industry）。
绿地控股集团有限公司是中国的一家国有控股企业集团，上海市国有资产监督管理委员会实际上是其最大股东。该公司总部位于上海，房地产是其重点业务，其他业务包括建设、金融及汽车销售等。
绿地香港控股有限公司主要从事大型高级住宅区、城市中心综合项目、旅游及休闲项目的开发，以中高端客户群为目标。截至2018年6月30日，该公司土地储备总面积为2,000万平方米，分布在长三角和珠三角地区的主要城市。截至2018年6月30日，绿地控股持有绿地香港约59.07%的股份。
来源：穆迪