标普：因流动性削弱，新城发展和新城控股评级从“BB”下调至“BB-”；展望负面（完整评级公告）

- 由于销售下降、现金减少，新城发展控股有限公司（新城发展）及其子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股）的流动性缓冲进一步变薄。 - 与债权人的关系将是该公司缓解其再融资风险的关键。 - 2022年11月22日，标普全球评级将新城发展和新城控股的长期主体信用评级从“BB”下调至“BB-”，并将新城控股存续优先无抵押债券的长期债项评级从“BB-”下调至“B+”。 - 展望为负面，反映了未来12个月新城发展销售业绩和流动性进一步恶化、杠杆率进一步升高的风险。 香港，2022年11月23日—标普全球评级22日宣布采取上述评级行动。 下调评级是因为新城发展的流动性缓冲已因销售的大幅下降和现金的消耗而进一步变薄。因购房者信心不足，该公司2022年1-10月销售额同比下降约47%。我们预计今年年内其销售业绩将进一步走弱，全年合同销售额将在1,190亿-1,210亿元之间，较2021年下降47%-49%。由于新城发展低线城市业务比重大，可售货值和土地储备也在减少，其2023年销售或将保持疲弱。 与此同时，新城发展在2022年第三季度因为偿还债务消耗了100亿元左右的现金，导致其流动性缓冲进一步压缩。综合这些因素，我们将该公司的流动性评估从足够调整为稍欠。 维持与债权人的良好关系、入选新政策帮扶的民营开发商名单，将是新城发展缓和再融资风险的关键。截至2022年9月30日，来自银行和非银金融机构的融资分别占新城发展总债务的57%和7%左右。信托公司考虑到中国房地产行业持续疲弱的业绩，可能会要求新城发展提前偿债。在这种情况下，新城发展将需要利用内部资源有序减债。新城控股在2022年第三季度提取了新的经营性物业贷，但其有息债务规模可能仍旧下降了60亿元。 但新城发展是少数几家受益于人民银行、银保监会16条支持房地产市场措施的民营开发企业之一。在新公布的2,500亿元“第二支箭”（第二批信用担保债券）下，新城控股获得150亿元的发行额度，并计划在该额度之下发行中期票据20亿元。新政策下实际发行的规模和时间，将是新城控股能否缓和再融资风险的关键。 新城发展的未抵押商业地产可望提供融资支持。2022年第三季度，新城发展经营性物业贷提款进度良好，公司在三季度提款约30亿元左右。 截至2022年9月30日，新城发展仍有50余座“吾悦广场”购物中心，未抵押价值400亿-500亿元，同时其总债务为840亿元。未抵押价值对总债务比率位居受评开发商前列。我们估计这些资产可以带来另外至少150亿元的融资。今年9月，该公司还以吾悦广场为抵押发行了10亿元的中期票据。 新城发展的负面展望反映了该公司流动性缓冲进一步收缩的风险。进一步收缩的原因可能将是未来12个月销售额的下降幅度和现金的消耗超出我们预期。 新城发展的杠杆率也有可能随着销售额和利润率的下降而上升。但我们预计该公司商业地产形成的稳定租金收入和融资手段可在一定程度上缓和这种风险，并用于2022年年内和2023年到期债务的化解。 新城控股的评级和展望将与新城发展的评级和展望同步变动。 下列情况下，我们可能会下调新城发展的评级： - 该公司流动性进一步削弱。削弱的原因可能会是合同销售额显著下滑，任一融资渠道遭遇再融资困难，或信托贷款和其他债务被要求加速偿还，并表现为现金规模大幅降低，或融资成本急剧上升。 - 由于利润率和收入结转进一步下滑，该公司杠杆恶化，体现为未来12个月EBITDA利息覆盖倍数降至2.0倍以下，或债务对EBITDA比率在6倍基础上显著升高。 如果新城发展的流动性改善至足够水平，那么我们可能会将展望调整为稳定。改善的途径可能会是合同销售回款较好、租金收入稳定，或公司通过抵押存量购物中心资产获得新的融资。 与此同时，新城发展的销售额和利润率须好于我们预期，使其EBITDA利息覆盖倍数高于2.0倍，且债务对EBITDA比率降至6倍以下，同时租金收入也要保持稳定。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-3 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级