标普：力高地产财务杠杆上升，但“B”评级仍获确认；展望稳定

• 我们认为规模扩张将导致力高地产的债务持续较快增长，但随着利润增加，杠杆增速应能有所放缓。 • 我们预计力高地产将继续提升业务多样性，同时仍保持盈利能力稳定和较高的现金余额。 • 2020年5月27日，标普全球评级确认力高地产的长期主体信用评级为“B”，并确认其未到期的优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。 • 稳定展望反映我们认为未来1-2年内力高地产将在持续扩张的同时保持盈利能力和财务杠杆稳定。 香港，2020年5月28日—标普全球评级5月27日宣布，对力高地产集团有限公司（力高地产）采取上述评级行动。 我们认为力高地产将从当前较小的规模持续扩张并在同时保持盈利能力稳定。因此，尽管其财务杠杆上升，我们仍确认其评级。我们预计未来两年内该公司的财务杠杆不会出现大幅上升。 我们认为，力高地产不断增加的现金余额基本能覆盖其较大的短期债务规模，因此其流动性将保持充裕。截至2019年12月，该公司的受限现金余额为人民币150亿元，与其170亿元的总债务规模相当。该公司近期发行高级票据并获得1.5亿美元融资， 这些资金将用于偿还其2020年8月到期的3.07亿美元高级票据。 力高地产较小的业务规模和较短的加权平均债务期限限制了其评级。我们预计2020年该公司的权益合约销售额约为人民币160亿元，在中国受评地产企业中属较少。由于短期境外融资在其资本结构中占比较高，其加权平均债务期限约为1.5年，也远不及其他受评开发商。 力高地产仅将40%-45%的销售收入用于购置土地，因此我们预计规模扩张将导致其的债务持续较快增长。 我们认为，收入增长和稳定的盈利能力有助于降低债务增速。我们估计，得益于逾70%的权益项目收入，未来两年内力高地产的收入年增速将达到约20%。2018年和2019年，由于参与了更多的合联营项目，该公司的权益合约销售额仅占总收入的约50%。由于土地成本较低，力高地产的毛利润将保持在约30%的水平。 我们预计力高地产将持续扩张规模并提升业务多样性。2020年，该公司的合约销售额预计将达到约人民币320亿元，物业面积增速将从2019年的25%下降至18%-20%。2019年，该公司的业务覆盖城市数量从2018年的15个增加至25个，物业项目也从56个增加至截至2019年底的89个。 我们认为2020年和2021年力高地产的财务杠杆按债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）比率计，将处在6.0-6.5倍的较高水平，接近2019年的6.3倍，但较2018年的5.0倍有大幅度增加。因此，我们对该公司的财务风险的评估由“很高”调整至“极高”。我们还将可比评级分析调整因子从“负面”调整至“中性”，因为我们认为该公司的规模和其他方面与同评级类别的地产企业相似。 稳定展望缘于我们预期力高地产将持续扩张规模并在同时保持盈利能力稳定，并由此预计其财务杠杆将在未来1-2年内维持在当前水平，同期债务对EBITDA比率（基准情景下）预计将保持在6.0-6.5倍区间。 如果力高地产的债务对EBITDA比率持续高于6.5倍且无改善迹象，我们可能将下调其评级。导致该情景发生的原因可能包括：该公司（1）举债扩张之激进超出我们预期；（2）合约销售额远少于我们预期；（3）项目交付情况下滑，导致规模扩张和收入远不及我们预期。 如果该公司的流动性严重弱化，导致流动性来源对支出的覆盖倍数不及1.2倍，或该公司的到期短期债务再融资面临困难，我们也可能下调其评级。 如果力高地产持续扩张业务规模，同时提升项目和地理分布多样性，从而提高市场地位并达到与“B+”评级地产企业可比的水平，我们则可能上调其评级。 此外，为实现评级上调，该公司还需大幅降低财务杠杆，使债务对EBITDA比率下降至5倍以下，并将加权平均债务期限持续延长至2.0年或更长。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级