惠誉将龙湖降级至“BB+”；展望负面

惠誉评级 - 香港/上海 - 2024年3月28日：惠誉评级已将龙湖集团控股有限公司（龙湖）的长期外币发行人违约评级 (IDR)、高级无抵押评级及其存量高级票据的评级从“BBB-”下调至“BB+”。IDR展望为负面。 此次评级下调反映龙湖和地产行业销售持续疲软，这进一步抑制了龙湖的现金生成能力并减少其流动性缓冲。 负面展望反映惠誉的观点，即，销售的持续复苏和民营开发商融资渠道的最终正常化仍存在不确定性。 龙湖评级的支持因素包括：强有力的银行融资渠道、庞大的投资性物业（IP）投资组合、以及不断增长的经常性收入。 关键评级驱动因素 销售持续疲软：2024年首2个月，龙湖的销售额同比下降55%至128亿元人民币。降幅与同业基本一致，但弱于惠誉之前的预期。惠誉现在预测全年合同销售额同比下降20%至1,380亿元人民币（此前为-5%）。这意味着，今年剩余时间的月度销售额为125亿元人民币。这与公司2023年下半年的月均销售额相符，并计入了政府进一步政策支持的因素。 最近的行业数据显示3月份购房活动有所回升，但销售能否持续稳定仍存在不确定性。销售进一步疲软可能会限制龙湖的现金生成，从而减少其流动性缓冲。 政策支持的有抵押借款：随着政府政策变化允许更灵活地使用IP贷款收益，包括偿还资本市场债务以及放宽贷款价值比限制（LTV，从50%到70%），近几个月来，龙湖增加IP支持的有抵押银行借款。惠誉估计，自2024年1月宣布政策变化以来，龙湖已获得超过180亿元人民币的IP贷款，其中包括超过120亿元人民币用于补充现有贷款以提高贷款价值比。 该公司预计，截至2023年底，其IP贷款总能力已增至1000亿元人民币以上，提取金额为470亿元人民币。惠誉预计龙湖将在2024年获得约200亿元人民币的新增IP贷款（2023年为174亿元人民币），随后在2025 - 2026年通过即将竣工的购物中心每年获得约100亿元人民币。 资本市场融资渠道受到限制：惠誉认为，短期内龙湖不太可能实现无抵押融资正常化。龙湖保留了继续用新的境内有抵押借款替换资本市场到期债务的能力，但其融资渠道变得更加集中，并且部分取决于其零售资产的业绩。此外，持续使用境内有抵押贷款替代无抵押借款将减少无抵押资产池的规模，并可能导致境外无抵押证券的次级风险。 2025年的大量到期债务：龙湖2024年将面临117亿元人民币的债券到期，其中57亿元人民币已于2024年第一季度偿还，2024年仅剩60亿元人民币未偿还债券。随后，2025年将有310亿元人民币的债券和银团贷款到期。管理层还预计2024年开发贷款净偿还额约为100亿元人民币。惠誉预计，公司将主要通过IP贷款、经营现金流和在手现金来解决这些问题。然而，低于预期的销售额可能会损害惠誉的上述假设。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Fitch Downgrades Longfor to 'BB+'; Outlook Negative (Thu 28 Mar, 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。