惠誉授予融信中国拟发行美元票据'BB-'的评级

Fitch Ratings-Hong Kong-04 December 2019: 本文章英文原文最初于2019年12月3日发布于：Fitch Rates Ronshine's Proposed USD Notes 'BB-' 惠誉评级已授予融信中国控股有限公司（融信中国，BB-/稳定）拟发行高级票据'BB-'的评级。该票据由融信中国提供无条件、不可撤销的担保，因此其评级与融信中国的高级无抵押评级一致。融信中国计划将该票据的净收益用于现有债务再融资。 融信中国的评级是基于，融信中国的财务状况自2018年以来持续改善；由于土地收购放缓且利润率稳健，其杠杆率（按净债务/调整后存货比衡量）自2017年的59%降至2019年上半年的43%。惠誉认为，融信中国的优质土地储备足以支撑未来三到四年的开发需求，使其在土地收购方面有足够的灵活性，公司有意愿也有能力将杠杆率保持在45%以下。 关键评级驱动因素 承诺去杠杆：惠誉预计，未来两年，融信中国的杠杆率（按净债务/调整后存货比衡量，含为合资公司和联营公司担保的债务以及这两者的净资产）将保持在45%以下。惠誉预计公司会将40%的权益销售额用于拿地，基于融信中国充足的土储，这将足够支持其适度增长的销售规模。融信中国在2018年和2019年上半年实现了去杠杆化，同时，管理层承诺会将优化债务结构和降低融资成本作为其首要目标。 土地储备优质且分散：惠誉预计，融信中国分散的土地储备和在一二线城市的深耕将支持公司未来12-18个月的销售增长，原因是这些城市的住房市场依然供不应求。截至2019年上半年，融信中国的权益土地储备达到1,410万平方米，相比2018年底的1,290万平方米有所增长。在2017年下半年收购海亮集团并于次年进入6个新城市之后，公司的土地储备分散化程度得到了很大的提升。融信中国的项目分布在中国44个城市，主要侧重于一、二线城市，截至2019年6月底，公司70%的土地储备（按面积计算）位于一、二线城市。 销售增长适中：鉴于融信中国多元化的优质土地储备以及其2019年下半年1,200亿元人民币的可售资源，惠誉预计，2019年公司将实现10%的销售增长。2019年前7个月公司的销售额增长了6.0%至656亿元人民币；已售总楼面面积增长了11%，但平均售价下降了4.3%，缘于来自平均售价较低的项目占比较去年同期略有上浮。惠誉预计，适中的销售额增长率将为融信中国的去杠杆化提供支持，使其无需为支撑销售增长而以激进方式拿地或被动接受较高的购地价格，以保持健康的土储年限。 利润率稳健：基于融信中国的优质土地储备，惠誉认为，公司的购地成本颇具竞争力，将支撑其28%-30%的EBITDA利润率。自2016年以来，融信中国便致力于河南省郑州市和山西省太原市低地价的一二级联动开发项目，并持续与大型开发商在一、二线城市合作拿地，以缓解招拍挂拿地土地溢价的压力。2019年上半年，融信中国的EBITDA利润率（在将资本化利息加回已售商品成本后，且不考虑并购项目重新估值的影响）高达30%。融信中国的平均购地成本为6,356元人民币/平方米，约为其2018年平均售价的29%。 债务结构和流动性改善：融信中国的债务结构在今年有所改善- 公司在2月份通过对3.9亿美元的高级票据进行债务互换延长了债务期限，在6月份提前赎回了18亿元人民币的私募企业债券，并回购了票息率8.25%、2021年到期的6,500万美元高级票据。2019年上半年，融信中国一年内到期的债务占比自2018年的40%降至31%，而其现金与短期债务比自1倍提高至1.7倍。 评级推导摘要 融信中国的权益合同销售额约为600亿元人民币，规模略高于大多数评级为'BB-'的同业（介于400亿到500亿元人民币之间）。融信中国多元化的优质土地储备与禹洲地产股份有限公司（BB-/稳定）相当。随着融信中国的杠杆率持续改善至低于45%，其财务状况也与评级为'BB-'的同业相当。 融信中国的业务规模和资产质量都强于评级为'B+'的受评同业，例如海伦堡中国控股有限公司（海伦堡，B+/稳定）和中梁控股集团有限公司（中粮，B+/稳定）。相较于海伦堡，融信中国的盈利能力更强，杠杆更低；和中梁相比，且其财务状况更加稳定，可预测性更强。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2019年的合同销售额增长率为10%，2020年为8%（2019年上半年为4%） - 2019年至2020年间EBITDA利润率（将资本化利息加回已售商品成本后）为28%-30%（2019年上半年为30%） - 2019年至2020年间拿地支出约占合同销售回款的40%（2019年上半年为36%） - 2019年至2020年间现金回款率为80%左右（2019上半年为80%） 评级敏感性因素 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括： - 杠杆率（净债务/调整后存货比衡量，含为合资公司和联营公司担保的债务）持续低于35%（2019年上半年为43%） - EBITDA利润率（将资本化利息加回已售商品成本后）保持在30%或以上（2019年上半年为30%） 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括： - 杠杆率（按净负债与调整后库存比率衡量，含为合资公司和联营公司担保的债务）持续高于45% - EBITDA利润率（将资本化利息加回已售商品成本后）持续低于25% 流动性 流动性充裕：截至2019上半年末，融信中国的现金余额为319亿元人民币，足以覆盖其192亿元人民币的短期债务。公司于2019年发行了票息率11.25%、2021年到期的6亿美元高级无抵押票据、票息率10.5%、2022年到期的5亿美元高级票据、票息率8.75%、2022年到期的4.35亿美元高级票据以及票息率8.95%、2023年到期的3亿美元高级票据。该等票据的发行目的均为再融资。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级