惠誉调整融信中国的评级展望至负面；确认评级为'BB-'（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 13 Apr 2021: 本文章英文原文最初于2021年4月12日发布于：Fitch Revises Outlook on Ronshine to Negative; Affirms at 'BB-' 惠誉评级已将融信中国控股有限公司（融信中国）的长期外币发行人违约评级的评级展望自稳定调整至负面，并确认其评级为'BB-'。惠誉同时确认融信中国的高级无抵押评级及其存续美元高级票据的评级为'BB-'。 本次授予负面展望是基于惠誉预期，2021年融信中国的EBITDA利润率（加回资本化利息）应能趋近于20%（该指标自2019年的29%降至2020年的约15%）。但惠誉认为，由于一、二线城市面临的政策风险依然高企，融信中国利润率的回升速度存在一定的不确定性。若2021年融信中国的利润率或销售周转率大幅提升，则惠誉或将调整其评级展望至稳定。 关键评级驱动因素 盈利水平较低：2020年融信中国的盈利水平有所下滑，因该公司的EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）下降，而其销售周转率（以权益合同销售额与债务总额的比率衡量）维持在1.0倍左右。融信中国在政府实施住房限购政策的长三角地区高线城市有若干项目入账，导致其EBITDA 利润率较低。该公司平均土地储备成本上升15%至7,902元人民币/平方米，占其合同平均售价的37%。 利润率或回升：根据融信中国的收入确认时间表，该公司待入账低利润率项目的占比将下降。惠誉还预期，该公司在2019年和2020年增加的土储将在长期内支持其利润率回升。融信中国在其深耕的高线城市的需求较为强劲，但由于这些城市面临的政策风险依然高企，因此该公司利润率回升速度具有不确定性。 杠杆率趋稳：惠誉预计，未来两年融信中国的杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司和联营公司提供的担保以及这些公司的净资产）将保持在43%-45%左右。由于融信中国充足的土地储备足以支持其适度增长的合同销售规模，惠誉假设该公司的拿地支出将约占其权益销售回款的40%。2020年融信中国权益拿地支出为290亿元人民币，占其销售回款的54%，而2019年和2018年该指标分别仅有32%和15%。 土地储备多元化：惠誉预计，融信中国多元化的土地储备及其对高线城市的深耕将支撑公司未来两年内的销售增长。2020年末融信中国拥有权益土地储备1,460万平方米（包括已预售但未入账的面积），足以支持三年左右的开发需求。融信中国持有的247个项目分布在中国52个城市（多为一二线城市）——按面积计，这些项目占融信中国土地储备的82%。 销售规模稳步增长：惠誉预计，2021年融信中国的权益销售规模将增长5%至740亿元人民币左右，合同销售总额将增长5%至1,630亿元人民币。2020年，主要受已售楼面面积增加的推动，融信中国的合同销售总额增长了10%。惠誉认为，融信中国适度的销售增长规模意味着该公司无需大规模增加土储。 非控股权益比重高：融信中国的非控股权益约占其权益总额的65%，在同业中处于高位。这表明融信中国依靠非控股股东（多为房企）出资来获得业务扩张所需资金，这降低了该公司的债务融资需求，但可能导致现金漏损并削弱财务灵活性，原因是非控股权益比重较低的房企能够处置项目权益来降杠杆。 评级推导摘要 融信中国约700亿元人民币的权益合同销售规模与'BB-'评级同业的水平相当。该公司多元化的优质土地储备与合景泰富集团控股有限公司（BB-/稳定）相当。融信中国的杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司和联营公司提供的担保）持续低于45%，并略低于时代中国控股有限公司（BB-/稳定）。但是，融信中国在2016-2017年住房限购期间收购了高线城市的部分项目，导致其EBITDA利润率低于同业。 此外，融创在维持其杠杆率（包括为合资公司和联营公司提供的担保）方面的业绩记录亦优于中梁控股集团有限公司（B+/稳定）等'B+'评级同业。 关键评级假设 - 2021至2023年间合同销售总额每年增长5%（2020年为10%） - 2021至2023年间EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）约为20%（2020年为15.4%） - 2021至2023年间拿地支出约占合同销售回款的40%（2020年为52%） - 2021至2023年间建安现金流出约占合同销售回款的30%-32%（2020年为33%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 若EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）回升至20%，且销售周转率和杠杆率维持在目前的水平，则惠誉可能将融信中国的评级展望调整至稳定 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司和联营公司担保的债务）持续高于45% - EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）仍低于20%，且销售周转率无显著改善 流动性及债务结构 流动性充裕：2020年末融信中国不受限制的现金余额为268亿元人民币，足以覆盖其249亿元人民币的短期债务（含可回售公司债券）。2021年1月该公司发行了票息率7.1%、2025年到期的3亿美元高级无抵押票据，发行收益用于再融资。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级