标普：龙湖集团的经营性物业将弥补疲软的开发业务

香港，2024年8月27日—标普全球评级26日表示，来自物业经营业务的现金流，以及银行借款的再融资空间，应该有利于龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）维持足够的流动性。但我们预计，由于中国房地产开发市场持续疲软，这家开发商的杠杆水平将继续高企。 我们认为，龙湖集团经营性物业产生的经营性现金流将保持稳固，从而在一定程度上弥补开发业务的疲态。该公司近期公布的中期业绩总体符合我们预期。虽然开发业务毛利率从2023年上半年的14.3%下降至7.4%，但经营业务、服务业务毛利率分别达到了76%和32%并且贡献增加，所以龙湖集团总体毛利率达到21%，和2023年上半年的22%相比基本保持稳定。 我们预计龙湖集团2024-2026年经营业务和服务业务收入将年增10%-15%。2024年上半年租金收入对利息的覆盖倍数为1.5倍。上半年毛利润中，26%来自开发业务，52%来自运营业务，22%来自服务业务及其他业务。 债务再融资方面，我们估计未来12个月龙湖集团通过抵押购物广场举借债务的空间还有人民币160亿-180亿元，而同期境内债券和银团贷款到期金额将为160亿元。该公司截至2024年6月末经营性物业贷款余额为690亿元。上半年新增经营性物业贷款220亿元，其中有140亿元的新增经营性物业贷款是通过提高抵押率获得的。据我们估计，龙湖集团截至2024年6月30日未受限现金余额对其290亿元一年内到期债务的比率超过1.0倍。该公司2024年剩余时间将有人民币10亿元境内债券到期，但2027年之前没有境外债券到期。 我们预计龙湖集团将继续主动管理负债。截至2024年6月30日，该公司已从二级市场回购2029年、2032年到期美元债券当中约合45亿元人民币的部分。此外，该公司已提前偿还2025年1月份到期银团贷款的一部分，并将继续提前偿还剩余部分。龙湖集团将每股中期派息削减了31%。 龙湖集团“BB+”评级的展望为负面，是因为我们认为该公司未来12个月的合同销售额可能会在中国楼市持续下行过程中进一步弱化。考虑到公司的土地储备补充进度放慢、楼市需求低迷，其年度合同销售额可能会从我们估计的2024年合同销售额1,360亿元逐步下降至1,000亿元水平。经营业务收入和服务业务收入的增长应该能够在一定程度上弥补开发业务的颓势。 龙湖集团以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率在2023年末为6.4倍，2024-2025年借助于债务的压减，将保持在5.5倍-6.4倍水平。我们认为，利用每年100亿元的经营性现金流，2024-2025年该公司调整后债务能每年减少约100亿元。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级