惠誉：房企债务危机或冲击中国本地RMBS市场

Fitch Ratings-Hong Kong/Beijing-08 October 2021: 本文章英文原文最初于2021年9月30日发布于：Real Estate Developer Strains Could Hit Local Chinese RMBS 惠誉评级表示，恒大等房企的债务危机或对中国本地的住房抵押贷款支持证券（RMBS）市场产生不利影响，原因是部分住房贷款的抵押房产尚未竣工。不过，惠誉授评RMBS交易涉及的抵押房产均已竣工，因此面临的相关风险可能较小。 中国购房者购买期房十分常见。期房买家面临着房地产项目可能无法竣工或延迟竣工的风险。这些风险可能会推高抵押贷款违约率，并令项目无法完工导致的信用损失上升。 预售房地产贷款是中国RMBS交易的常见底层资产。因此，用作RMBS交易抵押品的房地产未竣工或令RMBS投资者面临风险。RMBS交易文件通常不会披露涉及房企的名称，因此无法根据公开信息判断哪些RMBS交易对受困房企房地产项目的风险敞口较大。 房企信用事件中，发行RMBS交易的特殊目的公司（SPV）或面临进一步的抵押权相关风险。银行一般会为预售房产办理抵押预告登记；在房产交付给购房者且购房者取得房产权属证书后，抵押预告登记转为正式抵押登记。但是，在授权债权人使用抵押品偿还未偿债务时，法院是否会将抵押预告登记视同正式抵押登记仍然存在不确定性。在部分中国本地RMBS交易中，未办理正式抵押登记发放的贷款在资产总额中的占比可能高达80%。 大部分RMBS交易文件规定，对未完成正式抵押登记的房贷，发起机构可以回购资产，但这会导致投资者面临发起机构的交易对手方风险。惠誉认为，这将限制此类交易获得最高投资级国际评级。 政府政策有可能缓解房产未竣工风险。惠誉此前指出，若房企违约，政府的当务之急可能会是完成并交付房企未竣工的预售楼盘。 同时，惠誉预期，政府要求房企降杠杆并降低银行涉房贷款集中度的政策加码态势将令住房市场受到冲击。2021年8月，新房价格增速放缓至八个月低点；此外在国家统计局追踪的70个城市中，二手房房价下跌城市数量多于房价上涨城市。 房价急剧下跌或减弱借款人偿还抵押贷款的意愿。不过，中国较高的购房贷款首付比例要求将缓解违约风险。常见的首套房贷款最低首付比例为30%，二套住房贷款的首付比例则更高。证券化住宅抵押贷款的平均初始贷款价值比约为60%，初始起算日时的平均贷款价值比约为50%，而中国RMBS交易的平均贷款账龄约为四年。这些因素能够显著缓解资产价值下跌风险。 惠誉认为，银行为满足监管要求压降房地产行业风险敞口，其贷款标准或将收紧，这将对中国RMBS交易的未来表现产生正面影响。2021年1月出台的监管新规对房地产贷款占比设置上限，令住宅抵押贷款发放速度减缓——2021年上半年末住宅抵押贷款较2020年末仅增长2%，创下过去十年来的最低增速。抵押贷款增速放缓或导致未来几年RMBS发行量减少。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级