惠誉确认中国海外发展的评级为'A-'；展望稳定（完整评级公告）

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 03 Jul 2024: 本文章英文原文最初于2024年7月2日发布于：Fitch Affirms China Overseas Land at 'A-'; Outlook Stable 惠誉评级已确认中国海外发展有限公司（中国海外发展）的长期发行人违约评级、高级无抵押评级以及该公司担保的中期票据（中票）计划及高级无抵押票据的评级为'A-'；发行人违约评级的展望稳定。 中国海外发展的发行人违约评级反映了其最终母公司中国建筑股份有限公司（中国建筑，A/稳定）提供的支持。鉴于中国海外发展对中国房地产行业的战略重要性，惠誉预期该公司将受惠于中国建筑向其直接母公司中国海外集团有限公司（中国海外）提供的支持。 中国海外发展'bbb+'的独立信用状况继续受到其市场领先地位、稳健的财务结构以及持续的财务灵活性的支持——尽管中国房地产行业持续下行。评级展望稳定反映了惠誉对该公司业务经营、财务和流动性状况将持稳的预期。 关键评级驱动因素 房地产开发业务具有战略重要性：中国建筑及中国海外发展的业务与中国住房和城乡建设部（住建部）在建设及政策调控方面的职责密切相关。中国建筑连同中国海外发展在该任务的执行上，与住建部密切合作，而且中国建筑是中国唯一一家在住房开发和建筑领域占据市场领先地位的国企。中国海外发展是政府住房政策讨论的关键贡献者，并曾协助政府完善其住房政策。 母公司为子公司提供支持：中国海外发展'A-'的发行人违约评级得益于其通过中国海外获得信用状况更强的中国建筑的支持。惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，评定中国海外在战略和运营层面支持中国海外发展的意愿强、在法律层面的支持意愿中等。中国海外发展对中国海外的财务贡献十分可观。在2015年中国建筑将所有房地产资产注入中国海外发展后，中国海外发展成为中国建筑下属唯一的房地产开发平台。中国海外发展也是唯一一家与母公司在经营上有紧密联系的国有房企。此外，中国海外很大一部分银行贷款与其下属主要子公司（包括中国海外发展）受交叉违约条款的法律绑定。 销售额下降；市场份额增加：根据中国房产信息集团（CRIC）的数据，2024年前5个月，中国海外发展的销售总额同比下降31%，降幅小于中国百强房企降幅（44%）。不过，中国海外发展的市场份额进一步上升，这得益于2024年前5个月、2023年该公司权益销售规模排名在中国房企中位居第二，较2022年的第三位、2020年及2021年的前六名有所提升。 惠誉预测，2024年，中国海外发展的总合同销售额将下降15%至2,630亿元人民币。这意味着2024年6-12月的单月销售额为231亿元人民币，高于2023年下半年的平均216亿元人民币、2024年前5个月的平均203亿元人民币。惠誉预期，由于在上海、深圳和北京等主要城市推出新项目，中国海外发展在6月的销售额将更强劲。此外，惠誉还预期，近期利好一线城市的政府支持政策将令中国海外发展受益，因为中国海外发展70%以上的销售额来自一线城市。 杠杆率保持稳健：尽管惠誉假设中国海外发展的总合同销售额在2024年下降15%，2025年进一步下降5%，但惠誉认为，中国海外发展的杠杆率（以净债务与净物业资产比率衡量）保持在约30%。这得益于其高现金回款率、强劲的盈利能力，以及对销售、一般及管理费用和利息支出的良好控制，令其录得正经营性现金流。中国海外发展的杠杆率从2022年的31%降至2023年的29%。 2023年，中国海外发展继续拿地。购地总金额（包括收并购，但不包括联营公司中国海外宏洋集团有限公司（中海宏洋，BBB/稳定）的购地金额）仍高达1,356亿元人民币，占同年该公司总合同销售额（不含中海宏洋）的51%。根据中国房产信息集团的数据，这高于百强房企的水平（21%）。惠誉认为，持续拿地反映出中国海外发展的强劲的财务灵活性。 强劲的财务灵活性：得益于多元化的融资渠道，中国海外发展通过持续缩小境外债务敞口进而保持了低融资成本。中国海外发展以其具韧性的业绩和国企身份受到金融机构的青睐。2023年，中国海外发展以2.9%-3.25%的融资成本发行了60亿元人民币公司债券。2024年上半年，该公司以2.68%-3.05%的更低融资成本发行了另外60亿元人民币中票和公司债券。2023年10月，中国海外发展还以3.5%的利率发行了三年期境外点心债券31.9亿元人民币，是单家中国房企的最大发行额。 稳定的利润率：2023年，中国海外发展的EBITDA利润率保持稳定在17%，居投资级同业最高者之列。中国海外发展的合同销售产品组合持续改善，因而其平均售价更高。惠誉预期，短期内中国海外发展的EBITDA利润率将保持大致稳定。 评级推导摘要 中国海外发展是中国头部房企之一，在其45年经营期间的多次行业低迷期均保持韧性。得益于强大的市场地位和高效的成本管理，该公司一直保持着低杠杆率及持续高于同业的净利率。 与华润置地有限公司（华润置地，BBB+/稳定）相比，中国海外发展的权益销售规模略大、对合资公司和少数股东权益的敞口更小，表明中国海外发展的资产负债表透明度更优。不过，华润置地的投资物业组合更强健，能产生稳定的经常性收入，为应对行业周期变化提供更好的保护。两家公司都保持稳健的杠杆率和强劲的财务灵活性。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2024年，合同销售总额下降15%（2024年前5个月为-31%），2025年进一步下降5%； - 2024年、2025年拿地权益楼面面积与售出权益楼面面积的比率为0.8倍（2023年为0.8倍）； - 2024年、2025年建安支出占销售额的25%； - 基于惠誉对美元政策利率的预测、110个基点的利差，惠誉预估中国海外发展基于HIBOR的浮动利率债务的实际利率。惠誉预期，中国海外发展其余债务的借款成本将保持稳定； - 2024年和2025年派息率为30%（2023年约为31%）。 评级敏感性 发行人违约评级： 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 惠誉对中国海外采取正面评级行动，而中国海外的信用状况与中国海外发展最终母公司中国建筑的评级相关联。 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 惠誉对中国海外采取负面评级行动，而中国海外的信用状况与中国海外发展最终母公司中国建筑的评级相关联； - 惠誉认为中国海外支持中国海外发展的意愿减弱。 独立信用状况： 可能单独或共同导致惠誉上调独立信用状况的因素包括： - 鉴于中国房地产行业的周期性强且面临监管风险，惠誉预计未来12到18个月内不会上调中国海外发展的独立信用状况。 可能单独或共同导致惠誉下调独立信用状况的因素包括： - 中国海外发展的净债务与净物业资产之比恶化至持续高于35%； - 经营性现金流持续为负； - EBITDA利润率持续恶化。 流动性及债务结构 流动性充足：2023年末中国海外发展持有可用现金845亿元人民币，受限制现金（包括受监管预售资金）211亿元人民币，足以覆盖该公司410亿元人民币的短期债务（包括2024年面临回售的资本市场债务）。鉴于中国海外发展在境内外拥有多元融资渠道，与银行和金融机构建立了长期关系，且实施灵活的拿地战略，惠誉预计该公司将保持强劲的流动性以支付开发成本和购地款及偿债。 发行人简介 中国海外发展于1979年注册成立，1992年起在香港联交所上市，是中国头部房企之一。 与其他信用评级相关联的公开评级 中国海外发展的评级与中国海外的评级相关联，中国海外的评级与最终母公司中国建筑的评级相关联。 构成评级驱动因素的关键信息来源 评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。 宏观经济假设和行业预测 点击此处访问惠誉最新季度《Global Corporates Macro and Sector Forecasts》数据文件。该文件汇总了惠誉信用分析中使用的关键数据点，其中包括惠誉的宏观经济预测、商品价格假设、违约率预测、行业关键绩效指标和行业预测等数据项。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。惠誉的ESG信用相关度评分不是评级流程中的输入项，而是对 ESG 因素在评级决策中的相关度和重要性的评估。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级