标普：因各业务板块表现有韧性，华润置地“BBB+”评级获确认；展望稳定

- 我们认为，因有大规模租金收入，华润置地的处境将继续优于大多数国内房地产同业。我们认为若有机会将其商业地产投资信托（commercial REIT）业务上市或有助于拓展其融资渠道。 - 华润置地将重心转向韧性更强的高线城市房地产开发业务也将有助于支撑公司2023和2024年的销售额回升。 - 2023年6月30日，标普全球评级确认华润置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。 - 稳定展望反映我们认为，尽管未来两年公司面临利润率压力并将持续补充土储，但销售额回升利好将帮助公司将杠杆率保持在相对稳定水平。 香港，2023年6月30日—标普全球评级今日宣布，对华润置地有限公司（华润置地）采取上述评级行动。 确认评级反映我们认为，华润置地有应对艰难市场环境的能力和过往记录。尽管过去两年房地产行业经历动荡，但华润置地的房地产开发业务依然保持了稳定的表现，未来也应会温和增长。华润置地的租赁业务（主要为购物中心）也将从2022年的较低水平基础上复苏，并仍将是其用于偿债和支付利息的关键稳定收入来源。 我们认为，在今年疫情相关出行限制解除后，公司的酒店等其他业务板块也将回暖。这些业务的韧性体现了公司在执行和战略规划方面的良好过往记录。因此，我们将其管治水平评估从较好调整为强劲。 华润置地的租金收入仍是令公司处境优于同业的主要区分因素。因在去年年底解除疫情相关限制措施后国内消费支出回升，因此2023年公司租金收入有望恢复增长。2023年前5个月华润置地的租金收入达到101亿元人民币。我们估算，2023年全年华润置地的租金收入将较2022年增长逾50%，达到约230亿元人民币。 稳定收入能够覆盖2023年公司逾230%的利息费用，这是国内所有房地产开发商中最高的利息覆盖倍数。在2022年受疫情影响期间，公司曾给予其租户价值25亿元的一次性租金减免，这导致公司去年的租金收入下降至170亿元。 商业地产REIT上市或将为华润置地的投资性房地产组合解锁更多价值。鉴于近期对商业地产REIT上市的要求有所放松，在上市流程中对资产的重新估值将解锁公司购物中心的价值并将潜在改善其资产负债状况。未来通过上市筹集的资金或也能帮助公司进一步发展其租赁业务。 我们评估，华润置地多数商场的资产所有权都与其它业务板块有关联，如住宅开发业务。这将使得商业地产REIT直接上市变得困难（因税费负担沉重）。但是，华润置地仍有少数商场拥有清晰的所有权以及成熟的业务运营适合上市。 我们认为，华润置地决定将房地产开发业务转向高线城市将支撑销售回升。高线城市为公司提供更具韧性的销售市场，从而能够降低销售风险。近期公司楼盘平均售价上升即是其向高线城市转移的表现。2023年前5个月公司楼盘平均售价同比增长29%至25,000元人民币/平米，而2022年全年的平均售价为21,000元/平米。 近期强劲的销售增长也表明，因购房者更加偏好财务状况健康的开发商，因此在购房者需求较受抑制的时期华润置地能比弱资质开发商更好地把握住销售机遇。但是房地产领域依然较为动荡，因此我们预估公司2023年销售增速将为9%，2024年为6%。2023年前5个月，华润置地的合约销售总额较上年同期增长76.2%至1,430亿元人民币。 因利润率承压，华润置地的杠杆率将保持稳定。公司的毛利润率将维持收窄水平，特别是由于公司将继续针对其在较弱低线城市的遗留项目推出打折促销活动。我们预计，2023年公司的利润率将由2022年的26%小幅下降至23%，2024年将进一步降至22%。 若房地产市场回暖程度不及我们预期，则华润置地的利润率降幅可能会更大。 我们还预计，华润置地将继续积极购地以保持土储规模。2023年前5个月，公司在购地方面的支出为690亿元人民币，为同期合约销售额的49%。 因我们预计公司销售额将回升且公司有审慎财务管理的过往记录，我们预估华润置地的债务余额在2023和2024年间将继续增加，但增速保持可控。假设公司2023和2024年销售额小幅增长，即便债务规模可能小幅增长，其杠杆率（按债务对EBITDA比例衡量）仍将基本保持稳定。我们预估，2023年公司的杠杆率将为4.1倍，2024年为4.3倍，而此前的2022年为4.2倍。 华润置地的稳定展望反映我们预计，该公司未来两年将继续增加投资组合并提升经常性收入。稳定展望还反映我们认为，尽管拿地支出可能增加，但华润置地的销售额将稳健增长，同时维持财务比率。 如果华润置地的举债扩张较我们预期的更加激进，或者房地产销售额增速和利润率均弱于我们预期，那么我们可能会下调其评级。如果该公司的债务对EBITDA比率持续显著高于4.5倍，或EBITDA利息覆盖倍数低于4.0倍，我们则会做出前述下调评估。 如果未来12-24个月，华润置地旗下投资性房地产组合的租金增速或租金利润率降至低于我们预期，我们也可能下调其评级 如果华润置地的个体信用状况明显弱化，且没有来自大股东华润（集团）有限公司的及时支持（可能缘于华润置地在集团内的地位和重要性下降），该公司的评级可能承压。这种情形下，我们可能必须显著改变我们对华润置地在集团内的地位的评估。不过，上述情形发生的可能性很低。 如果华润置地的杠杆水平有所改善，使其债务对EBITDA比率持续低于3.0倍，我们可能会上调其评级。如果我们认为该公司在集团内的战略重要性得到强化，并因此将其视为集团的核心子公司，且将其评级与集团信用状况等同，那么我们也可能上调该公司评级。 环境、社会、治理（ESG） ESG信用指标：从E-3，S-2，G-2调整至E-3，S-2，G-1 治理因素在我们对华润置地的信用评级分析中构成相对正面考量。该公司的管理机制和治理能力都强于大部分房地产同业。尽管华润置地是央企，但管理层由行业专业人士构成，为公司制定运营战略。因此，该公司始终保持着行业领先地位，而且依赖审慎且稳健的财务管理来发展租赁业务。 环境因素在我们对华润置地的信用评级分析中构成相对负面考量。该公司的环境和社会风险敞口与国内房地产同业相当。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级